Гражданское право. Судебная практика. Постановления.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 августа 2006 года Дело № А56-4152/2005

(извлечение)

Закрытое акционерное общество «Ручьи» (далее - ЗАО «Ручьи») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению по совершению сделок с имуществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд имущества) о понуждении ответчиков заключить с истцом договоры купли-продажи в процессе приватизации трех земельных участков - площадью 7040 кв. м с кадастровым номером 78:5606:56, площадью 60 219 кв. м с кадастровым номером 78:5607:48, площадью 71 048 кв. м с кадастровым номером 78:5606:57, - расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 147, лит. А, д. 144, лит. АК, д. 145, корп. 3, лит. А, соответственно.

Решением от 15.04.05 суд обязал КУГИ заключить с ЗАО «Ручьи» договоры купли-продажи трех земельных участков на условиях проектов договоров, представленных истцом, в частности, по площади выкупаемых участков и цене, определенной исходя из ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного использования в поселениях; в иске к Фонду имущества отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.08.05 указанное решение отменено, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Решением от 05.12.05, принятым по результатам повторного рассмотрения дела, суд обязал КУГИ заключить с ЗАО «Ручьи» договоры купли-продажи указанных земельных участков на условиях проектов договоров, представленных истцом, в отношении Фонда имущества в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.06 решение от 05.12.05 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просил отменить указанные решение и постановление в части удовлетворения иска к КУГИ и отказать в иске в этой части, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, материалами дела не подтверждается, что ЗАО «Ручьи» является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования; выкуп возможен только в отношении той части земельных участков, которая занята принадлежащими покупателю на праве собственности объектами недвижимости и необходима для их использования; при определении цены выкупа необоснованно применена ставка земельного налога для земельных участков сельскохозяйственного использования.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО «Ручьи» просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что наличие у ЗАО «Ручьи» права постоянного (бессрочного) пользования спорными земельными участками подтверждено постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.06 № 566 , а возможность выкупа в порядке переоформления данного права незастроенных земельных участков - постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.06 по делу № 14711/05 .

В судебном заседании 15.08.06 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный процессуальный кодекс Статья 163 был объявлен перерыв до 21.08.06. После перерыва судебное заседание, в которое явились представители лиц, участвующих в деле, присутствовавшие в заседании и до объявления перерыва, продолжено.

В судебном заседании, продолженном после перерыва, представители КУГИ и ЗАО «Ручьи» дополнили свои правовые позиции в соответствии с вопросами суда.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Ручьи» - правопреемник сельскохозяйственного акционерного общества закрытого типа «Ручьи» (далее - САОЗТ «Ручьи"), созданного в результате приватизации совхоза «Ручьи».

Исходя из совокупности правовых норм, регулирующих местные налоги, суд сделал вывод, что под ставкой земельного налога следует понимать ставку, установленную местным представительным органом власти (законодательными

(представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный на текущий год, в котором производится выкуп земельного участка.

Спорные земельные участки входят в границы участка, закрепленного за совхозом «Ручьи» в бессрочное бесплатное пользование для сельскохозяйственных целей Государственным актом на право пользования землей серии А-1 № 331136, выданным совхозу в 1985 году. Данное обстоятельство установлено судом на основании полного и всестороннего исследования материалов дела, по результатам их оценки, которую суд кассационной инстанции считает надлежащей.

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона «О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, государственный акт является правоудостоверяющим документом, в установленном порядке никем не оспорен. С учетом изложенного суд обоснованно исходил из того, что право постоянного (бессрочного) пользования спорными участками перешло к ЗАО «Ручьи» как правопреемнику совхоза «Ручьи», и отклонил возражения КУГИ в этой части.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» истец, будучи обязанным переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность, вправе требовать заключения договора купли-продажи данных земельных участков. При этом лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе оформить такие участки в аренду или приобрести их в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены участки. Ссылка в пункте 2 статьи 3 названного Закона на статью 36 Земельного кодекса РФ Земельный кодекс Статья 36 означает применение при переоформлении прав на земельный участок порядка, установленного данной статьей, однако условия приобретения земли в частную собственность, предусмотренные Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», отличны от усл

овий приобретения земли в частную собственность, определенных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому наличие на участке объектов недвижимости не влияет на возникновение у землепользователя права на приобретение участка в собственность и, соответственно, определения площади земельного участка, занятой такими объектами и необходимой для их использования, не требуется. Подобное толкование пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выявилось, в частности, в ходе правоприменительной практики, сформировавшейся в период рассмотрения настоящего дела.

В ноябре 2004 года ЗАО «Ручьи» обратилось в КУГИ с заявлениями о выкупе земельных участков. Поскольку государственный орган в ответ на заявления не подготовил проекты договоров купли-продажи, ЗАО «Ручьи» самостоятельно подготовило такие проекты и направило их КУГИ и Фонду имущества. В связи с неполучением ответа ЗАО «Ручьи» на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 445 обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении к заключению договоров купли-продажи. Применение такого способа защиты при возникновении споров, связанных с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, исходя из содержания пункта 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьи 36 Земельного кодекса РФ представляется допустимым.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 446 при рассмотрении споров, возникших при заключении договора, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возражения КУГИ, касающиеся наличия у ЗАО «Ручьи» права на приобретение участков в собственность в порядке переоформления землепользования и площади земельных участков, по указанным выше мотивам правомерно признаны судом несостоятельными. Помимо этих возражений между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемых участков, которая, в свою очередь, зависит от принадлежности выкупаемых земель к той или иной территориальной зоне.

По мнению КУГИ, спорные участки, входящие в состав земель поселений, относятся к жилой и общественно-деловой территориальным зонам, а также к землям, предназначенным для застройки коммунально-складскими объектами, а выкупная цена этих участков исходя из ставок земельного налога, установленных Законом Санкт"Петербурга от 26.06.98 № 129-21 , с применением введенных в последующие годы коэффициентов составляет 2 030 230 рублей 40 копеек за участок площадью 7040 кв. м, 17 366 256 рублей 31 копейку за участок площадью 60 219 кв. м, 20 489 177 рублей 38 копеек за участок площадью 71 048 кв. м.

ЗАО «Ручьи» предложило выкупить земельные участки, относящиеся, по его мнению, к землям сельскохозяйственного использования, по цене, определенной в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю» исходя из ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества и составившей 2 782 рубля 04 копейки за участок площадью 7040 кв. м, 23 797 рублей 13 копеек за участок площадью 60 219 кв. м, 28 076 рублей 50 копеек за участок площадью 71 048 кв. м.

Как видно из материалов дела, спорные участки относятся к землям поселений. Согласно статье 85 Земельного кодекса РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к зонам сельскохозяйственного использования. В силу пункта 11 названной статьи земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования -это участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

На спорных участках находятся объекты, предназначенные для сельскохозяйственного производства (заквасочно-сушильный цех, здания энергоцеха и механической мастерской, склады горюче-смазочных материалов, бытовки тракторного парка, цех переработки овощей, сушка). Согласно кадастровым планам земельных участков (выпискам из государственного земельного кадастра) по состоянию на момент обращения с заявлениями о выкупе разрешенное использование участков - для сельскохозяйственного использования. Надлежащих доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в государственный земельный кадастр в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, КУГИ не представил. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что оснований исходить из иного разрешенного использования земельных участков на момент рассмотрения дела не имеется.

При продаже земельных участков цена определяется в соответствии с императивными правилами, содержащимися в статье 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно пункту 2 указанной статьи цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

В 2005 году цена земли в Санкт-Петербурге определялась в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 29.12.04 № 692-101 , согласно которому цена земли за 1 кв. м площади земельного участка установлена в размере девятикратного размера ставки земельного налога на территории Санкт-Петербурга.

Таким образом, определяющей составляющей при расчете цены выкупаемого земельного участка является размер ставки земельного налога, установленный для данного вида земель.

В соответствии со статьей 21 Закона РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации» , действовавшего до 01.01.05 (в период принятия правовых актов Санкт-Петербурга об установлении ставок земельного налога), а также со статьями 12,15 (в редакции, начавшей действовать с 01.01.05) и главой 31 Налоговый кодекс Статья 387 (введенной в действие с 01.01.05) Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог относится к местным налогам. Земельный налог устанавливается законодательным актом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - законами указанных субъектов Российской Федерации. Конкретные налоговые ставки устанавливаются представительными органами муниципальных образований (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Законом РФ «О плате за землю» установлены средние ставки земе

льного налога, подлежащие ежегодному индексированию.

Исходя из совокупности правовых норм, регулирующих местные налоги, можно сделать вывод, чтопод ставкой земельного налога следует понимать ставку, установленную местным представительным органом власти (законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов и коэффициент, определенный на текущий год, в котором производится выкуп земельного участка.

Суд, поддержав позицию ЗАО «Ручьи», указал, что поскольку Законом Санкт-Петербурга от 26.06.98 № 129-21 не установлены ставки земельного налога для земель сельскохозяйственного использования, следует применять часть восьмую статьи 8 Закона РФ «О плате за землю», согласно которой налог за такие земли в пределах городской (поселковой) черты устанавливается в двукратном размере ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества.

Между тем применение указанной нормы закона Российской Федерации не исключает необходимости определить конкретное значение ставки земельного налога за те или иные земли. Однако суд, соглашаясь с предлагаемой ЗАО «Ручьи» ценой, рассчитанной со ссылкой на статью 8 Закона Российской Федерации «О плате за землю», не выяснил, какие сельскохозяйственные угодья можно считать аналогичными по качеству спорным землям и какова установленная в описанном выше порядке ставка земельного налога за эти угодья; не указал, каким нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования (субъекта Российской Федерации) или города Санкт-Петербурга установлено конкретное значение ставки земельного налога, использованной в расчете выкупной цены; не обосновал, почему именно такая ставка применена; не проверил, какие поправочные коэффициенты к установленной в надлежащем порядке ставке земельного налога применялись истцом при расчете цены выкупа и применялись ли вообще. ЗАО «Ручьи» не представило подробный расчет выкупной цены с правовым обоснованием примененной ставки и поправочных коэффициентов, а наличие соответствующих заключений КЗРиЗ не освобождало истца как лица, участвующего в деле, от обязанности доказывать в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Арбитражный процессуальный кодекс Статья 65 соответствие требованиям закона и иных нормативных правовых актов такого существенного условия договора, как условия о цене.

Таким образом, поскольку выводы суда в части выкупной цены спорных земельных участков нельзя признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, при котором данный вопрос необходимо дополнительно исследовать.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ Арбитражный процессуальный кодекс Статья 173 в решении по спору о понуждении заключить договор должны быть указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор, а согласно статье 422 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 422 договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, условия, на которых суд обязывает стороны заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Цена земельного участка зависит от налоговой ставки, которая, в свою очередь, зависит от правового режима земель, поэтому и размер цены, и отнесение земель к той или иной категории должны быть документально обоснованны на момент вынесения судом решения. Кроме того, суду необходимо проверить, не имеется ли каких"либо препятствий к продаже земельных участков (полностью или в части), в частности, в связи с о

граничением их в обороте, запретом приватизации, резервированием для государственных или муниципальных нужд.

Учитывая изложенное, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.05 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.06 по делу № А56-4152/2005 отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.