ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 марта 2006 года Дело № А56-45090/04
(извлечение)
Товарищество собственников жилья «А. Толстого-13» (далее — ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания «Царскосельская» (далее — Компания) и обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационная контора 3/13» (далее — ЖЭК) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 21.11.01 № 157 ЦД 13-3/11 2001 о долевом участии в строительстве жилого комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, квартал 3, корпус 22 (бульвар А. Толстого, д. 13), и дополнительного соглашения от 23.11.01 к данному договору, а также о применении последствий недействительности сделки путем обязания ЖЭК возвратить Компании помещения и оборудование, полученные по актам от 30.12.01 и 02.02.02 (с учетом уточнения и дополнения требований).
Решением от 16.06.05 исковые требования удовлетворены, договор с дополнительным соглашением к нему признан недействительным, суд обязал ЖЭК возвратить Компании полученные от нее оборудование тепловых узлов и помещения, а Компанию — возвратить второму ответчику векселя, переданные в счет оплаты по договору.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.06 указанное решение оставлено без изменения.
ЖЭК в кассационной жалобе просила отменить названные судебные акты, приводя следующие доводы. По мнению подателя жалобы, исковое заявление должно было быть оставлено без рассмотрения, поскольку подписано неуполномоченным лицом; ТСЖ не обладает правом обращаться в суд с исками в защиту интересов домовладельцев; недвижимость, проданная по договору от 21.11.01, не относится к общему имуществу, поэтому истец не является заинтересованным лицом по сделке; поскольку кондоминиум не был зарегистрирован, на спорное имущество не распространяется статья 7 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» ; решение в части обязания ответчиков возвратить друг другу полученное по сделке неисполнимо, поскольку векселя предъявлены к оплате, а помещения распроданы.
ТСЖ в отзыве на жалобу просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая на несостоятельность доводов жалобы, считая их не основанными на нормах законов и материалах дела.
В судебном заседании представитель ЖЭК поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно указав, что производство по делу, по его мнению, подлежало
прекращению, поскольку иск заявлен в интересах физических лиц, споры с которыми рассматриваются в суде общей юрисдикции. Представитель Компании поддержал позицию ЖЭК, указав на невозможность приведения сторон сделки в первоначальное положение, а также на то, что имеются притязания физических лиц на спорные помещения. Представители ТСЖ против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Компания и ЖЭК заключили договор от 21.11.01 № 157 ЦД 13-3/11 2001 о долевом участии в строительстве жилого комплекса по указанному выше адресу.
В соответствии с пунктом 2.3.1 договора доля ЖЭК составляет: в блоке «А» — подвальные помещения общей площадью 283,9 кв. м (в том числе коридор, насосная, теплоцентр), помещения верхнего технического этажа общей площадью 260,8 кв. м (в том числе тамбур, аппаратная телевидения), надземный технический этаж площадью 310,8 кв. м, электрощитовая площадью 15,3 кв. м; в блоке «Б» — подвальные помещения общей площадью 992,6 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, теплоцентр); в блоке «Г» — подвальные помещения общей площадью 984,3 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, теплоцентр); в блоке «Д» — подвальные помещения общей площадью 224,7 кв. м (в том числе тамбур, коридор, водомерный узел, венткамера, теплоцентр), помещения верхнего технического этажа общей площадью 260,8 кв. м (в том числе тамбур, аппаратная телевидения).
Суд правомерно признал недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса, указав, что предметом оспариваемой сделки является имущество, по своим техническим характеристикам и назначению относящееся к общему имуществу дома, которое в соответствии с гражданским законодательством принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, в связи праве общейдолевой собственности с чем право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на указанные помещения 60123
Дополнительным соглашением от 23.11.01 к договору от 21.11.01 стороны добавили к имуществу, инвестируемому ЖЭК, оборудование тепловых узлов блоков А, Б, В, Г, Д жилого комплекса. Жилой К0Мплекс принят в эксплуатацию; построенные корпуса с внутридомовыми разводка инженерных сетей и оборудованием застройщик ~ откРытое акционерное общество «Мариенталь» - передал на баланс ТСЖ. Во исполнение указанного договора Компанияпо актУ приема-передачи от 01.02.02 передала ЖЭК шесть встроенных помещений общей площадью 857,7 кв. м в блоке «А» — корпусе 2,три встроенных помещения общей площадью 1050,7 кв. м в блоке «Б» — корпусе 3, тривстроенных помещения общей площадью 1062,1 кв. м в блоке «Г» — корпусе 5, четыре встроенных помещения общей площадью 565,1 кв. м в блоке «Д» — корпусе 1.
По акту приема-передачи от 30.12.01 Компания передала ЖЭК оборудование тепловых узлов корпусов 1, 2, 3, 4, 5.
Во исполнение своих обязательств по договору от 21.11.01 ЖЭК передала Компании векселя общей номинальной стоимостью 2 021 711 рублей.
ТСЖ, считая, что предметом оспариваемой сделки являются объекты, относящиеся к общему имуществу дома, находящемуся в общей собственности домовладельцев, в связи с чем договор противоречит статьям 289 Гражданский кодекс Статья 289 , 290 Гражданский кодекс Статья 290 Гражданского кодекса РФ и Федеральному закону «О товариществах собственников жилья», обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу статьи 290 упомянутого Кодекса к общему имуществу дома относятся общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Понятие общего имущества содержится в статьях 1, 7 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, согласно которым общее имущество включает в себя части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.
Исследовав представленные сторонами доказательства и надлежащим образом оценив их, суд установил, что предметом оспариваемой сделки являлось имущество, по своим техническим характеристикам и назначению относящееся к общему имуществу дома, которое в соответствии с названными выше правовыми нормами принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме, право на данное имущество не может быть передано отдельно от права собственности на жилое (нежилое) помещение.
При таких обстоятельствах суд правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Статья 168 признал договор от 21.11.01 с дополнительным соглашением от 23.11.01 к нему недействительным как противоречащий статьям 289, 290 названного Кодекса, статье 7 Федерального закона «О товариществах собственников жилья».
Доводы подателя жалобы исследовались судом апелляционной инстанции и были обоснованно отклонены. Право ТСЖ на предъявление настоящего иска вытекает из статей 25, 29, 31 Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент обращения ТСЖ в арбитражный суд, устава ТСЖ. Поскольку для ТСЖ, которое согласно его уставу и статье 41 названного Закона вправе заниматься хозяйственной деятельностью, спор является экономическим, данный спор подведомствен арбитражному суду. Ссылка подателя жалобы на неисполнимость решения в части применения последствий недействительности сделки голословна, надлежащие доказательства, подтверждающие нахождение спорного имущества во владении третьих лиц, а также невозможность передачи векселей, не представлены. Отсутствие государственной регистрации кондоминиума не влияет на оценку спорных помещений и оборудования как относящихся к общему имуществу дома.
С учетом изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что суд при вынесении обжалуемых решения и постановления правильно применил нормы материального права, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права судом не допущено, поэтому предусмотренных статьей 288 Арбитражный процессуальный кодекс Статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой и постановления апелляционной инстанций не имеется.
