В судебной практике нередкими являются случаи истребования приобретенного жилья у добросовестных покупателей. Это происходит в тех случаях, когда продавец при продажи квартиры нарушил закон, либо сделка была оспорена в случае его банкротства. Достаточно часто встречаются случаи истребования у покупателей квартир, которые были приватизированы продавцами с нарушением законодательства или с применением мошеннических схем.
В таких ситуациях изъятия квартиры происходит, фактически, в пользу государства, а добросовестный покупатель жилья остается без квартиры и денег. Ведь, как правило, взыскать с продавца попросту нечего. А если ситуация связана с гражданином, в отношении которого начата процедура банкротства, то требование покупателя включается в общую очередь и может быть погашено в момент признания продавца неплатежеспособным.
Летом прошлого года эту на эту проблему обратил внимание Президент России Владимир Путин. Он попросил Верховный суд РФ подготовить обзор практики разрешения споров между покупателями приватизированных квартир и органами власти вторичном рынке жилья. Судьи должны были обратить внимание на приватизацию с использованием мошеннических схем и нарушением действующего законодательства. Судьи подготовили в ноябре 2015 года обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом ВС РФ.
На его основе глава государства дал поручение Правительству РФ подготовить предложения по совершенствованию правовых механизмов защиты добросовестных приобретателей приватизированных ранее жилых помещений при предъявлении к ним исков об истребовании квартир.
В рамках исполнения данного поручения Президента России и правительства Минэконоразвития подготовило законопроект "О внесении изменений в статью 302 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 3 Жилищного кодекса РФ". Законом предусмотрено изменение действующего механизма истребования жилья и внесение поправок в статью 302 Гражданского кодекса РФ. По новым правилам, если последние в цепочке собственников приватизированного с нарушением законодательства жилья, приобретатели, не причастны к хищению квартиры и стали ее владельцами после совершенной сделки купли-продажи жилья, госорганы и органы местного самоуправления не смогут ее изъять. Для этого авторы законопроекта предлагают обязать суды должным образом устанавливать, каким способом жилье выбыло из владения собственника, и как были приобретены права на него добросовестным покупателем.
Для уточнения какое именно жилье попадет под действие нового порядка будут внесены изменения в статью 3 Жилищного кодекса РФ. Принятие законопроекта позволит обеспечить дополнительную защиту граждан – добросовестных покупателей жилья в делах об оспаривании сделок купли-продажи недвижимости и истребовании квартир. Это особенно актуально в связи с запуском кампании по банкротству физических лиц. Поскольку сделки с имуществом банкрота могут быть оспорены его кредиторами или конкурсным управляющем за последние три года до открытия процедуры банкротства.
Законопроект Минэкономразвития опубликован на едином портале для размещения проектов нормативных актов и проходит процедуру общественного обсуждения, которая продлится до 1 февраля 2016 года. После этого инициатива будет вынесена на рассмотрение Правительства РФ.
