Основные правовые риски покупателей при купле-продаже жилых помещений

После декабрьского "черного вторника" и последовавшего за этим кризиса рынок недвижимости только-только постепенно начинает приходить в себя. Конечно, возврат к прежним показателям в лучшем случае займет месяцы, а то и годы - но тем не менее, позитивные сигналы уже подаются, и эксперты это замечают.

[C=875]

После того, как в марте была запущена правительственная программа по поддержке ипотечного кредитования на льготных условиях, стало очевидно, что люди снова будут покупать квартиры и дома. В апреле Росреестр отметил, что количество заключенных договоров долевого участия на рынке выросло почти на 50 процентов по сравнению с мартом. А совсем недавно Минфин принял решение выделить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию для этих целей почти вдвое больше денег, чем планировалось изначально.

Материал по теме

Программу льготной ипотеки расширят

И в этих условиях гражданам, которые приобретают жилье - неважно, на первичном рынке или же "вторичку" - очень важно знать, какие юридические риски ожидают их в этом случае, и как с ними бороться. Желательно - все теми же юридическими методами. Наш портал попробовал обобщить существующие риски и рассказать о том, как их избежать

Риск неправильного определения предмета договора и цены недвижимости

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена.

Предмет договора (приобретаемая недвижимость, ее характеристики) должен содержать достаточные данные, которые, в соответствии с статьей 554 ГК РФ позволяют "определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества". Как минимум - это должен быть кадастровый номер, на что обратил специальное внимание Пленум Верховного Суда в своем Постановлении от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". Но для полной и надежной идентификации лучше также указать точный адрес, а также данные из документов технического учета (общая площадь, этажность, экспликация самой квартиры, включая количество комнат, и др.)

Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

Если договор подписывается или подается в Росреестр не лично сторонами, а их представителями, то необходимо представить нотариальную доверенность.

Кроме того, зачастую в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, в договоре указывается заниженная цена недвижимости, что подтверждается распиской о внесении платы по договору. Но в реальности продавцу на руки передается большая сумма, которая соответствует рыночной стоимости недвижимости.

Следует обратить внимание, что в случае признания договора недействительным, по тем или иным основаниям, или незаключенным, риски занижения цены придется нести покупателю, поскольку трудно будет доказать, что сумма, внесенная в качестве оплаты, была на самом деле больше, чем та, которая указана в договоре и расписке.

Риск заключения сделки с продавцом, не обладающим правом собственности на квартиру

У покупателя всегда есть риск заключить договор с лицом, у которого на момент совершения сделки отсутствовало право собственности на недвижимость. Причем это может выясниться и через некоторое время после регистрации права собственности покупателя.

Чтобы проверить права продавца на квартиру, покупателю необходимо внимательнейшим образом изучить следующие документы:

• паспорт продавца;

• свидетельство о праве собственности или выписка из Единого государственного реестра прав, согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство), что также предусмотрено Законом N 122-ФЗ

• нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности (статья 185.1 Гражданского кодекса РФ). Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности;

• нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака. Это вытекает из содержания пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ

Следует помнить, что право собственности продавца на недвижимость также могло возникнуть незаконно, что может обнаружится когда покупатель уже оформил недвижимость в собственность. В этом случае у покупателя есть риск, что реальный собственник обратится с иском к нему, чтобы вернуть свою недвижимость. Реальный собственник может вернуть свою недвижимость в том случае, если она выбыла из его владения помимо его воли (в случае мошенничества, фальсификации документов, совершения сделки под влиянием угрозы и насилия и т. д.) В остальных случаях потребовать свою недвижимость у добросовестного покупателя реальный собственник не может. Добросовестным является тот покупатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает недвижимость (возмездно) у лица, которое не имело права ее продавать.

Необходимо учитывать также и тот факт, что в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса РФ при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Таким образом, если после передачи квартиры покупателю, последняя был изъята у него по основаниям, предусмотренным статьями 301 и 302 ГК РФ, покупатель, будучи добросовестным приобретателем, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему в этой связи убытков, возможность покупателя требовать возмещения убытков исключается, если продавец докажет, что покупателю было известно о наличии указанных обстоятельств.

Риск наличия прав третьих лиц на недвижимость

Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц:

• выписка из домовой книги. Выдается в ЕИРЦ в день обращения по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В выписке содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;

• актуальная (иначе говоря, свежеполученная) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры. Выдается в территориальном отделении Росреестра в срок не более чем пять рабочих дней с даты получения запроса (п. 41 Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.05.2010 N 180). Из данной выписки покупатель может своевременно узнать, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз она продавалась или дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Риски, связанные с процедурой передачи недвижимости

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Не следует пренебрегать этой процедурой. Одного подписания передаточного акта недостаточно. Необходимо, чтобы состоялась реальная передача недвижимости (вселение покупателя, передача всех комплектов ключей). Условие об этом следует включить в договор.

Покупателю также следует убедиться в отсутствии задолженностей продавца по оплате коммунальных услуг, потребовав у него соответствующие документы (справки об отсутствии задолженности, квитанции об оплате за предшествующие месяцы).

Исходя из норм жилищного и гражданского законодательства, следует понимать, что поскольку договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом заключен с конкретным лицом (собственником помещения), то обязанность по оплате за оказанные услуги должна возлагаться исключительно на лицо, которое в тот или иной календарный период являлось собственником помещения. Более того, в соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. А "неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы" - гласит пункт 11 статьи 155 ЖК РФ

Поэтому риск непредвиденной задолженности по оплате коммунальных услуг относится только к тем услугам, которые не являются фиксированными, а именно плата за которые рассчитывается по показаниям счетчика (водоснабжение, газоснабжение и электроснабжение). Таким образом, обязанность по оплате, например, таких услуг, как содержание и текущий ремонт мест общего пользования, теплоснабжение, домофон и тому подобного, в любом случае возлагается исключительно на предыдущего собственника.

Что касается коммунальных услуг, плата за которые рассчитывается исходя из показаний приборов учета, то покупателю следует в акте приема-передачи отразить текущие показания счетчиков электроэнергии и воды, и при наличии задолженности составить документ, содержащий порядок ее погашения продавцом.

Риски, связанные с несоответствием характеристик недвижимости условиям договора

В данном случае речь может идти как о качестве недвижимости, так и о незаконной перепланировке.

Покупателю следует убедиться, не признан ли многоквартирный дом аварийным. В настоящее время проверить это можно на сайте «Реформа ЖКХ» , который освещает информацию, обязательную для раскрытия управляющими организациями.

Все изменения в перепланировке квартиры вносятся в технический паспорт по факту выполнения работ, с которым также следует ознакомиться.

Что касается качества покупаемой недвижимости, то покупателю следует серьезно отнестись к ее осмотру, убедиться в отсутствии дефектов, не оговоренных в договоре, удостовериться в качестве электро- и газопроводки, труб, несущих конструкций, инфраструктурного транспортного сообщения и прочего.

Пунктом 1 статьи 475 ГК РФ определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Cтатьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Риски, связанные с расчетами по договору

Нередко стороны в подтверждение своих намерений заключают соглашение о внесении аванса или задатка. Следует помнить, что разница между этими способами предоплаты заключается в том, что задаток является способом обеспечения исполнения обязательства.

Это означает, что в случае срыва сделки по вине одной из сторон, задаток либо остается у продавца (вина покупателя), либо возвращается в двойном размере покупателю (вина продавца). Аванс же в случае, если сделка не произошла, просто возвращается покупателю в том же размере. Выбор между авансом и задатком остается за сторонами договора.

После произведения всех расчетов покупателю следует потребовать от продавца расписку о получении денежных средств за отчуждаемое недвижимое имущество.

В договоре также можно предусмотреть, что окончательный расчет между покупателем и продавцом будет производиться после регистрации перехода права собственности на недвижимость.

Конечно, в статье были рассмотрены не все риски, которые могут подстерегать покупателя по дороге к обладанию собственными, долгожданными квартирой или домом. Но мы надеемся, что и данных нами разъяснений и советов будет достаточно для того, чтобы повысить культуру грамотного и законного оформления сделок по купле-продаже вашего жилья