При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Рассмотрим особенности отчуждения долей в праве собственности на жилые помещения.
Условия продажи доли
Большая редкость в настоящее время, когда жилое помещение принадлежит только одному лицу, в большинстве случаев жилье находится в долевой собственности.
Долевая собственность может образоваться при передаче квартиры в результате приватизации в собственность нескольких лиц, при оформлении договора купли-продажи на нескольких собственников и т.д., но в любом случае у продавца должны быть правоустанавливающие документы на долю.
Если право на долю зарегистрировано в ЕГРП, то в свидетельстве (как правило, на обороте) указываются полностью фамилии, имена, отчества и принадлежащие остальным собственникам доли в праве, эти записи заверяются дополнительной подписью регистратора и скрепляются печатью.
Продажа квартиры производится обычно всеми долевыми собственниками сразу (одновременно), хотя имеются случаи продажи доли одним или двумя собственниками.
Поэтому следует учитывать следующее: если Вы приобретаете такую долю по договору купли-продажи, Вам необходимо удостовериться в соблюдении права преимущественной покупки доли другими долевыми собственниками (ст.250 ГК РФ).
Документами об этом могут быть свидетельства нотариальной конторы о передаче извещения продавца о продаже доли остальным собственникам и после этого должен пройти 1 месяц, прежде чем идти в Росреестр (наиболее распространенный вариант), или это могут быть их письменные заявления остальных собственников об отказе от права преимущественной покупки, заверенные нотариально.
Поэтому, если отсутствует соглашение о порядке пользования квартирой, заключенное добровольно между сособственниками, или судебное решение об определении порядка пользования жилым помещением (в соответствии с долями), считается, что доля в праве собственности не выделена в натуре.
Но даже если такое соглашение или решение суда имеются, то при появлении нового собственника доли требуется пересмотр такого соглашения или решения.
Поэтому, если доля Вам нужна только для прописки на приобретаемой жилплощади – проблем не будет, но если Вы собираетесь вселяться в квартиру – имейте ввиду вышеизложенное.
Прикрытие договора купли-продажи доли дарением
В случае отчуждения доли в праве на основании безвозмездной сделки (например, дарения) не требуется согласия остальных сособственников, поскольку право преимущественной покупки должно быть соблюдено только для возмездной сделки.
Как показывает практика, очень часто продажа доли прикрывается договором дарения доли в праве собственности, т.е. представляет собой скрытую продажу доли (притворную сделку). Поэтому в таких случаях следует быть готовым к тому, что такой договор может быть признан недействительным на основании ст.170 ГК РФ.
Кроме того, в случае дарения Вы не будете иметь права на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при покупке жилья (если Вы им еще не воспользовались), даже если «продавец» предоставит Вам расписку в получении от Вас денежных средств.
Материнский капитал и доли в праве собственности
Средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий также могут направляться на приобретение долей, однако в ст.10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» по этому поводу Вы ничего не найдете.
Отмечу, что в связи с многочисленными отказами управлений ПФР направлять средства материнского капитала на погашение долга по кредитным договорам, деньги по которым выданы на приобретение доли в праве собственности на жилое помещение, некоторые суды признают такие отказы неправомерными.
Так, в Определении судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 18.01.2011 года по делу № 33-194/2011 суд указал, что покупка 1/3 доли в праве собственности на квартиру рассматривается как способ улучшения жилищных условий, если до этого жилья не было ни у покупателя, ни у членов его семьи, и, кроме того, в Федеральном законе № 256-ФЗ отсутствует запрет на приобретение доли в жилом помещении.
Однако учтите, что чем меньше доля праве, тем меньше шансов на судебную защиту. Например, 1/10 доли в праве уже не признается судами улучшением жилищных условий в смысле Федерального закона №256-ФЗ.
Итог
После того, как подходящая квартира найдена – покупателя, как показывает практика, уже не остановить. Этому способствуют также низкая цена квартиры, сделанный в ней ремонт, удачное расположение квартиры и многие другие факторы. В результате этого потенциальный покупатель жилья теряет свою бдительность, что только на руку мошенникам!
К сожалению, какой-либо единой подробной инструкции о том, как самостоятельно приобрести жилое помещение, нет, да и быть не может, и Вы, наверное, в этом уже успели убедиться.
Но тот, кто предупрежден, значит – вооружен. Уделяйте проверке документов на квартиру больше времени, не полагайтесь на работников Росреестра, тем более, что с 1 марта 2013 года государственная регистрация договоров купли-продажи жилых помещений больше не осуществляется, регистрируется только право собственности! Соответственно, на самом договоре купли-продажи штамп Росреестра о регистрации договора будет отсутствовать.
Не надейтесь на добросовестность продавца при заключении сделки, попросите у него снять для Вас копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на покупаемую квартиру – это поможет Вам в спокойной обстановке (самому или со специалистом) оценить все риски, связанные с покупкой, но в любом случае Вам обязательно надо удостовериться, что имеются и их подлинники.
Вместо нотариуса Вам необходимо обязательно удостовериться и в дееспособности продавца, особенно если он находится в пожилом возрасте. Для этого продавцу необходимо получить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (у психотерапевта) по месту жительства.
Если же Вы не уверены в своих знаниях и опыте – лучше поручите такую работу специалисту - удостоверьте сделку купли-продажи у нотариуса или отдайте документы на проверку квалифицированному юристу, причем нотариусу законом предоставлено право сдавать документы в Росреестр без Вашего участия.
Лучше потратьтесь сейчас, чем потом долго отстаивать свои права на купленную квартиру, в самом худшем случае Вы можете остаться и без денег, и без квартиры!
Вы также можете воспользоваться услугой по страхованию риска утраты права на жилье (т.н. титульное страхование), что предусмотрено ст.929 ГК РФ, правда, этот вид страхования у нас в стране не очень-то распространен.
Статьи цикла:
- «Проверка документов при покупке жилья - 1-я часть. Самостоятельное приобретение жилья. Какие документы на квартиру необходимо проверить»
- «Проверка документов при покупке жилья - 2-я часть. Особые случаи приобретения жилья»
