Так, из-за распространенности различных видов кредитования (в том числе ипотеки), часто продаются квартиры с обременением.
Продажа жилья по доверенности
Мошенники на рынке жилья очень часто прибегают к помощи нечистых на руку нотариусов. Такие нотариусы изготавливают и удостоверяют доверенности на продажу жилья от умерших лиц, а также лиц, находящихся в местах лишения свободы, но являющихся в то же время собственниками жилья.
Ведь для мошенников самое главное – это получить деньги от покупателя.
Рассмотрим наиболее типичную ситуацию.
Пока собственник отсутствует, мошенники через знакомого нотариуса с использованием поддельной доверенности, выполненной от имени собственника, продают квартиру третьим лицам.
Собственник, выйдя из тюрьмы или возвратившись из зарубежной командировки, обнаруживает в своей квартире посторонних лиц, и ему ничего не остается, как обратиться в суд с иском к новым собственникам о признании сделки недействительной и (или) об истребовании его квартиры из чужого незаконного владения.
По факту незаконной продажи квартиры органами внутренних дел обычно возбуждается уголовное дело, однако выселить нового собственника они не вправе (ст.40 Конституции РФ).
Поэтому даже в случае продажи жилья по действительной (неподдельной) доверенности, Вам следует непосредственно связаться с собственником квартиры и узнать о его намерениях насчет жилья, ведь доверенность может быть отозвана (отменена) в любое время и узнать об этом следует у нотариуса, который ее удостоверял.
Приобретение заложенного по ипотеке жилья
В этих случаях продажа жилого помещения может происходить с публичных торгов (по решению суда по определенной им начальной цене), или непосредственного от собственника.
Что касается второго случая, то следует сказать, что в последнее время встречаются случаи, когда заемщик, имея задолженность по ипотечному договору, старается не доводить дело до суда. Выходом из этой ситуации является продажа обремененной квартиры по обоюдному согласию с последующей выплатой задолженности по кредиту, при этом заложенное жилье может быть реализовано залогодателем только с согласия банка.
В настоящее время банки, как правило, не препятствуют продаже квартир самими собственниками, поскольку для банка важнее получить причитающиеся денежные средства по кредиту, а при полном погашении ипотечных обязательств регистрационная запись о том, что жилье находилось под обременением, погашается. И это, пожалуй, единственный случай, когда квартиру с таким ограничением, как ипотека, можно продать.
Исходя из этого, я все-таки не советую Вам связываться с такими квартирами, хотя такая схема (продажа не через публичные торги) является вполне законной.
Приобретение жилья, в котором проживают несовершеннолетние
После вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 года № 213-ФЗ (которым были внесены изменения в ст 292 ГК РФ) в случае, если ребенок прописан в квартире, но не являлся ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требовалось.
И если только в продаваемой квартире проживал несовершеннолетний, который находился под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения могло сказаться на интересах ребенка, то в соответствии со ст.292 ГК РФ, отчуждение такого жилого помещения допускалось исключительно с согласия органа опеки и попечительства.
В период с 1 января 2005 года интересы многих детей пострадали от того, что им просто негде было жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
И только благодаря знаменитому решению Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 года №13-П «По делу о проверке конституционности п.4 статьи 292 ГК РФ в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой» справедливость была восстановлена – КС РФ фактически вернул прежнюю редакцию ст.292 ГК РФ о защите прав детей при продаже жилья.
Поэтому сейчас, если ребенок нигде не фигурирует в качестве собственника, однако прописан в жилом помещении, постоянно в нем проживает и не имеет никакого другого жилья, его отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
Вообще, что касается сделок с жильем с участием детей (независимо от того, собственники они или просто зарегистрированы в продаваемой квартире), а впоследствии и судебных споров, отмечу, что это - наиболее неоднозначные и запутанные ситуации.
Кроме того, даже если стороны сделки (продавец и покупатель) согласны на ее условия и не оспаривают сделку, в дело может вмешаться прокурор, представляющий и защищающий интересы детей в суде.
Покупка жилого дома и земельного участка
В последнее время ввиду роста цен на жилищно-коммунальные услуги граждане выбирают не покупку квартиры, а покупку индивидуального жилого дома с земельным участком.
При этом высокая цена за недвижимость в этом случае (так как приобретается по сути не один, как в случае с квартирой, а два объекта недвижимости) никого не смущает.
В этих случаях надо проверить юридическую чистоту и земельного участка: правоустанавливающим документом в этом случае будет решение органа местного самоуправления или органа государственной власти о предоставлении участка (в случае госрегистрации права - свидетельство о праве собственности).
В этом решении должны быть указаны все ограничения в пользовании участком.
В моей практике был случай, когда на участке под ИЖС имелась охранная зона ЛЭП - на участке стоял деревянный столб, служивший опорой, собственник хотел реконструировать деревянный дом и расшириться. В связи с этим он обратился в суд с требованием о признании незаконным установления на его участке охранной зоны, однако суд отказал ему со ссылкой на действующее законодательство и на то, что при покупке он был об этом осведомлен.
Необходимо также проверить входит ли земельный участок в особо охраняемые территории, зоны водоотвода, установить факт отсутствия или наличия под участком газовых или иных сетей, иных объектов, создающих препятствия в полноценном использовании земельного участка, проверить, правильно ли проведено межевание (если эти документы сохранились у продавца), поскольку могут возникнуть споры с соседями в случае, если межевание приобретаемого земельного участка проводилось без их участия.
Прежний собственник жилья не выезжает
Возникают ситуации, когда бывший собственник после продажи своей квартиры не хочет съезжать.
В таком случае Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании бывшего собственника и членов его семьи утратившим право пользования жилым помещением и выселении, который рассматривается с обязательным участием прокурора.
В любом случае – это дело выигрышное, поскольку согласно статье 292 ГК РФ (в действующей редакции) переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако не лишним будет указать в договоре купли-продажи о том, что в определенный срок (например, до 28.02.2014 года) покупатель и члены его семьи обязуются сняться с регистрационного учета и выехать из квартиры.
Окончание следует….
