Приватизация жилья ~ 1-я часть. Понятие приватизации, субъекты и объекты приватизации

Приватизация проводится только на добровольной основе и осуществляется, как известно, безвозмездно.

Рассмотрим подробнее вопросы, касающиеся приватизации жилья в РФ.

Продление приватизации жилья до 2015 года

Для начала необходимо отметить, что Федеральным законом от 25.02.2013 года № 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений в очередной раз был продлен.

Теперь приватизация жилья в РФ разрешена до 01.03.2015 года.

В пояснительной записке к законопроекту о продлении приватизации было указано, что необходимость принятия такого закона прежде всего вызвана тем, что значительная часть граждан, занимающих жилые помещения в аварийном и ветхом жилье и ожидающих расселения, лишится после 1 марта 2013 года возможности воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию.

Кроме того, указывалось, что граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, получив свое жилье после 1 марта 2013 года, также не смогут воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Таким образом, эти граждане будут поставлены в неравное положение с теми, кто получил и приватизировал жилье до указанной даты.

В связи с этим вопросы приватизации жилых помещений в настоящее время особенно актуальны.

Субъекты (участники) приватизации

В приватизации жилого помещения (жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты) могут принять участие все лица, зарегистрированные в нем по месту жительства, в том числе несовершеннолетние.

Однако приватизировать квартиру или комнату могут только граждане РФ, при этом необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Иностранные граждане ни при каких условиях в приватизации жилья не участвуют.

Жилые помещения в порядке приватизации передаются в общую долевую собственность заявителей либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, а жилые помещения, в которых зарегистрированы исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов.

Жилье, в котором зарегистрированы только дети в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В этих случаях органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение 3 месяцев должны оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

Объекты, не подлежащие приватизации

Так, согласно ст.4 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон о приватизации), не подлежат приватизации квартиры и комнаты:

• в общежитиях;

• в домах, находящихся в аварийном состоянии;

• в закрытых военных городках;

• служебные жилые помещения, за исключением некоторых находящихся в сельской местности.

В Постановлении от 03.11.1998 года № 25-П Конституционный Суд РФ, анализируя положения законодательства о приватизации жилищного фонда, пришел к выводу, что «ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, предопределяющие особенности правового режима жилого помещения, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи этого помещения в частную собственность».

Таким образом, Конституционный Суд РФ указал на то, что запрет на приватизацию жилищного фонда может быть обусловлен только особенностями правового режима данных объектов, а не простым желанием законодателя, и вышеуказанный перечень жилья, не подлежащего приватизации, это доказывает.

Так, согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях (как, впрочем, и служебное жилье) являются строго специализированными и имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц: работников, служащих, учащихся.

Однако здесь существуют некоторые особенности.

Приватизация жилья в «бывших общежитиях»

При принятии нового Жилищного кодекса РФ законодатель пошел на некоторые уступки в отношении приватизации жилья, в так называемых «бывших общежитиях».

Так, в ст.7 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» было установлено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Следовательно, такие «бывшие общежития» возможно приватизировать в общем порядке.

Однако на практике возникало и возникает в настоящее время очень много вопросов о передаче таких общежитий после вступления в силу ЖК РФ.

Не счесть судебных процессов, где граждане пытались отстоять свои права на приватизацию жилья в «бывших общежитиях».

Например, в четвертом Бюллетене Верховного Суда РФ 2009 года было изложено очередное решение по данному вопросу (Определение ВС РФ от 02.09.2008 года № 5-В08-69), в котором четко и ясно было сказано, что жилищный фонд, ранее закрепленный за государственными или муниципальными предприятиями, с 23.12.92 года не подлежал включению в состав приватизируемого имущества в случае приватизации таких предприятий и в любом случае должен был быть передан в ведение местной администрации.

В то время многие муниципалитеты, учитывая требования ЖК РФ, «шли на уступки» гражданам и просто переводили «бывшие общежития» в многоквартирные дома путем принятия соответствующих правовых актов.

Так, в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 20.07.2011 года № 953 к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение города Москвы, согласно статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Однако часто встречались и случаи, когда органы местного самоуправления, имеющие в собственности (на балансе) такие жилые помещения считали, что режим общежития такого жилья утрачивается, и появляется возможность их приватизации только тогда, когда жилой дом передан муниципалитету до 1 марта 2005 года.

И только в апреле 2011 года неоднозначность правоприменительной, в том числе судебной практики стала предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ.

Так, Постановлением Конституционного Суда РФ от 11.04.2011 года № 4-П «По делу о проверке конституционности статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в связи с жалобой граждан А.С. Епанечникова и Е.Ю. Епанечниковой» была признана не соответствующей Конституции РФ статья 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в той мере, в какой она не допускает возможности применения норм Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма к «бывшим общежитиям», если они были предоставлены после 1 марта 2005 года (даты введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этой даты.

После выхода этого Постановления КС РФ дело, наконец, сдвинулось с «мертвой точки».

Продолжение следует…

Статьи цикла:

• «Приватизация жилья - 2-я часть. Оформление приватизации»

• «Приватизация жилья - 3-я часть. Судебные споры по вопросам приватизации жилья»