«Письма счастья» из налоговой
Сокрытые от налогообложения доходы граждан от сдачи квартир или иного жилья внаем на протяжении многих лет не давали покоя налоговой службе, ведь в подобных случаях гражданин обязан подать декларацию в срок до 30 апреля и заплатить налог в сумме 13 % от полученного дохода в срок, не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Не так давно даже проводилась «компания» по борьбе с такими гражданами.
Дело в том, что права на все жилые помещения и совершаемые сделки с ними подлежат государственной регистрации в органах ФРС, в связи с этим вся информация о зарегистрированных правах на недвижимость автоматически поступает в налоговую службу от органов, осуществляющих регистрацию прав.
Эта обязанность регистрирующих органов установлена в п.4 ст.85 НК РФ, при этом они обязаны предоставлять информацию о таких объектах и их владельцах в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации.
И вот после получения такой информации, проведя соответствующий анализ, некоторые налоговые инспекции рассылали собственникам, имеющим более одной квартиры, письма, которые в народе также как и письма из пенсионного фонда, получили название «письма счастья».
В них, в частности, указывалось на необходимость продекларировать и заплатить с полученного дохода налог, иначе – привлечение к ответственности.
Взыскание налога и ответственность наймодателя
Немногие знают о том, что согласно ст.48 НК РФ взыскание налогов (а также соответствующих пеней и штрафов) с физических лиц, не являющихся ИП, возможно только в судебном порядке.
Таким образом, если Вы не имеете желания внести требуемые от Вас суммы добровольно, то заставить Вас налоговый орган сможет, только получив на руки решение суда о взыскании с Вас этого самого налога.
Но, чтобы добиться такого решения суда, налоговым органам необходимо будет в судебном заседании доказать факт получения Вами дохода от сдачи квартиры в наем (аренду), что не так просто как кажется.
Например, не являются такими доказательствами Ваши объявления в газете или в Интернете о сдаче квартиры, звонки соседей и т.п., и даже установление налоговыми органами факта проживания посторонних людей в Вашей квартире.
Для суда необходим именно документ о получении Вами денежных средств, в противном случае можно утверждать, что эти люди живут в Вашей квартире безвозмездно (присматривают за ней).
Допустим, Вы сдаете жилье по договору какому-либо юридическому лицу для командированных или для других случаев. В подобных случаях письменный договор, заключенный с Вами, а также квитанции (расписки, платежные поручения, почтовые переводы и т.п.) о получении Вами денежных средств по этому договору, могут попасть в руки налоговых органов.
Поэтому Вам необходимо учесть следующее.
Ответственность за подобные действия регламентирована НК РФ.
Так, по ст.122 НК РФ Вам может грозить ответственность за неуплату налога на доходы физических лиц, а именно ответственность в виде штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога, либо 40% - в тех случаях, если такое деяние совершено умышленно, а также штраф за неподачу декларации по ст.119 НК РФ.
Кроме того, необходимо будет внести неуплаченную сумму НДФЛ в размере 13% от суммы полученного в результате сдачи квартиры внаем дохода, а также пени за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога.
Кроме того, законодательство РФ не требует от гражданина регистрироваться в обязательном порядке в качестве ИП при осуществлении деятельности по сдаче внаем принадлежащего ему жилья.
Поднаем
Если с собственным жильем при сдаче его в аренду (найм) вопросов не возникает, то в отношении жилья, полученного по ордеру (договору социального найма), т.е. неприватизированного жилья, возникают определенные вопросы.
Отмечу, что наниматель также как и собственник жилья имеет право сдавать его по договору другим лицам, только в поднаем (п.2 ч.1 ст.67 ЖК РФ).
Кстати, вопросам поднайма жилья в ЖК РФ уделено достаточно большое внимание.
Нас с Вами интересует прежде всего вопрос платы на поднаем - ему посвящена статья 78 ЖК РФ, согласно которой договор поднайма всегда признается возмездным договором.
Также в этой статье ЖК РФ установлено, что порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Таким образом, Вы с Вашим нанимателем вправе самостоятельно в заключаемом договоре определить эти вопросы, как того сами пожелаете (с учетом требований действующего законодательства).
Положение ТСЖ и УК в этой сфере
Если Вы являетесь председателем ТСЖ или руководите УК Вам необходимо учитывать следующее.
Вышеуказанные «письма счастья» получали не только граждане, но и управляющие организации в многоквартирных домах, в которых предлагалось (добровольно) сообщить о собственниках квартир, которые сдают квартиры внаем.
К счастью, такая практика на сегодняшний день прекратилась.
Но если Вы все-таки получаете подобные письма, знайте, что как организации и граждане, которые снимают жилье, ТСЖ и УК не являются налоговыми агентами по отношению к владельцам квартир со всеми вытекающим из этого последствиями.
