Но оказывается, что важно не только выгодно продать жилое помещение, но и избежать дополнительных расходов в будущем. К таким расходам, например, относится уплата налога, поскольку продажа квартиры или иного жилья рассматривается налоговым законодательством РФ как получение дохода.
Случаи, при которых возникает обязанность по уплате налога
По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ.
Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Таким образом, самое главное, что нужно учитывать в случае продажи квартиры - это дата регистрации Вашего права собственности в Управлении ФРС (Росреестра) и продажная цена квартиры, указываемая в договоре купли-продажи.
Анализ правоустанавливающих документов на квартиру
Я думаю, Вам уже известно, что права на недвижимое имущество (к которому относятся и жилые помещения) и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП, а возникновение и переход права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
При этом дата регистрации права собственности отражается в свидетельстве и является основой для исчисления срока владения жилым помещением при предоставлении имущественного налогового вычета по доходам от его продажи.
Итак, повторюсь - ключевым моментом для определения того, обязаны ли Вы платить налог при продаже квартиры и соответственно, обязаны ли Вы подавать декларацию по форме 3-НДФЛ, является дата приобретения Вами права собственности на квартиру и дата ее продажи.
Особые случаи, при которых происходит продажа жилья и «судьба» налога
К таким случаям относятся следующие:
- В случае совершения сделки по продаже жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) никакие вычеты не применяются, если такая сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
Такими лицами признаются лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (такой подход подтверждается разъяснениями налоговых органов, см. письмо УФНС по г. Москве от 19.08.2010 года № 20-14/4/087705).
- Что касается приватизированного жилья, то нужно учитывать следующее. Допустим, Вы значительное время проживали в квартире, предоставленной Вам на основании ордера (договора социального найма), а затем захотели ее приватизировать.
В этих случаях, если с момента регистрации Вашего права собственности до момента продажи квартиры прошло менее 3-х лет, у Вас также возникает обязанность по уплате налога на общих основаниях.
Например, Вы получили свидетельство о праве собственности на квартиру в результате приватизации 01.06.2013 года, а продали ее по цене 3 млн. рублей уже через полгода. В результате продажи у Вас возникает обязанность подать декларацию до 30 апреля 2014 года и уплатить налог в сумме 260 000 рублей (3000000 -1000000)x 13%. - При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности (например, супругов), размер вычета распределяется по договоренности между ними. Обычно это делается в совместном письменном заявлении супругов, которое подается в налоговую инспекцию.
Таким образом, супруги могут договориться между собой о том, что один из супругов отказывается от получения вычета при продаже квартиры в пользу другого.
- Также необходимо учитывать, что налогообложению подлежит любая реализация недвижимого имущества, осуществляемая на возмездно-эквивалентной основе.
Например, выкуп жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника, при этом выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст.32 Жилищного кодекса РФ).
На основании этого можно прийти к выводу, что при выкупе жилого помещения публичным образованием выкупная цена, уплачиваемая в рамках соглашения о выкупе с собственником имущества, является доходом налогоплательщика от продажи имущества (письмо УФНС по г.Москве от 09.04.2010 № 20-14/4/037535@, письмо Министерства финансов РФ от 21.04.2008 года № 03-04-07-01/69).
- При мене квартир необходимо учитывать следующее. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается ст.567 ГК РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно ст.568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
При этом Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности менее 3-х лет, но не превышающей в целом 1 млн. рублей, а при мене квартиры, находившейся в Вашей собственности 3 года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.
- Поскольку порядок налогообложения доходов физических лиц установлен в главе 23 НК РФ, и нормы указанной главы применяются в равной степени к налогоплательщикам любого возраста и социального статуса, пенсионер-резидент РФ, реализующий жилое помещение, находящееся в его собственности более 3-х лет, не должен уплачивать налог с дохода, полученного от продажи такого имущества, и представлять налоговую декларацию в налоговые органы (письмо Минфина России от 29.04.2010 года № 03-04-05/7-232).
В остальных случаях (нахождение жилья в собственности менее 3-х лет и сумма квартиры более 1 млн. рублей) у него возникает обязанность уплатить налог по ставке 13% (для резидентов РФ) и 30%, если пенсионер резидентом РФ не является.
Когда не возникает обязанности по уплате налога
Как Вы уже догадались, не подлежат налогообложению доходы, получаемые от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, находившихся в собственности 3 года и более.
Таким образом, Вы как налогоплательщик, получивший доход от реализации имущества, в таких случаях не обязаны представлять и налоговую декларацию.
Выбор основания
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета Вы имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, налоговое законодательство РФ предоставляет Вам право выбрать наиболее подходящий вариант, и если у Вас нет возможности ждать истечения 3-х лет, а вычет в 1 миллион явно недостаточен, то можно воспользоваться вышеуказанным вариантом.
