Биография Магистр частного права, главный консультант Управления частного права ВАС РФ. Окончил с отличием Московскую государственную юридическую академию (филиал в г. Вологде) и Российскую школу частного права (институт) при Исследовательском центре частного права при Президенте РФ. Сфера профессиональных интересов: вещное право; общая часть обязательственного и договорного права; недействительность сделок; договоры купли-продажи, аренды, подряда и возмездного оказания услуг.
– Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 допускает возможность заключения договора аренды будущей недвижимости. Пленум допустил передачу в аренду части вещи. А можно ли передать в аренду часть объекта незавершенного строительства?
– Да, конечно. Тем более, если объект незавершенного строительства зарегистрирован в качестве такового, то с этим и вовсе не должно возникать проблем. Вообще, логика тут такая – в аренду передается не часть вещи, а вся вещь целиком. А вот пользоваться можно только конкретной частью. С этой точки зрения, на одном объекте может быть очень много арендаторов. Но они все пользуются разными частями (участками) этого объекта.
– А если произойдет наложение относительно одного и того же места пользования?
– Тогда между такими арендаторами возникает общая конкуренция, предусмотренная ст. 398 ГК РФ. Высший арбитражный суд РФ отказался от практики, когда при сдаче в аренду одного и того же объекта двум разным лицам более поздний договор квалифицировался как недействительный. Такая аренда действительна, но ее, вероятно, нельзя исполнить. В результате, «второй» арендатор получает право на предъявление иска о договорных убытках или неустойке к неисправному арендодателю.
– Можно сказать, что позицию арендатора укрепили?
– В ситуации «двойной» аренды – безусловно.
А если говорить глобально, сейчас происходит столкновение концепций «вещной» и обязательственной аренды. Если будут реализованы те изменения, которые предложены в проекте реформирования гражданского законодательства, то «вещная» аренда уйдет в прошлое. Останется чистая обязательственная. Ее не нужно будет строго формализовывать, поскольку исчезнут право следования (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ) и самостоятельная защита арендатора от третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). И это, де-юре, ослабит его позицию. Хотя, по правде говоря, и в настоящее время де-факто позиция арендатора не такая уж сильная. Поэтому ничего чрезвычайного не предвидится.
– То есть теперь с недобросовестной стороной будет легче бороться?
– Полагаю, что после принятия упомянутого постановления Пленума ВАС РФ это так. Корень злоупотреблений сторон, связанных с регистрацией аренды, в том, что введя систему регистрации сделок, наш законодатель не продумал последствия этого. Для чего существует регистрация сделок? Для того, чтобы защитить третьих лиц, которые могут не знать о частном соглашении. Во Франции, например, незарегистрированная сделка связывает стороны, но до необходимой регистрации не может быть противопоставлена третьим лицам. У нас же долгое время сделка, не прошедшая регистрацию, признавалась в целом незаключенной. И вместо того, чтобы защищать третьих лиц, рушили всю сделку. Это все равно, что из пушки палить по воробьям! Кому нужны такие последствия в виде признания незаключенной всей сделки? Ответ очень простой – недобросовестной стороне, которая вдруг решила отказаться от ранее достигнутых и исполняемых договоренностей. Такая практика порождала недобросовестное поведение сторон. С этим надо было покончить
.
– А что будет происходить с момента заключения договора и до момента его государственной регистрации?
– Особо хочу обратить внимание на то, что обязательственные правоотношения возникают именно с момента заключения договора. Государственная регистрация является тут завершающим этапом. Кстати, ст. 433 ГК РФ говорит о том, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Обратите внимание – не заключен, а «считается заключенным». А статья 165 ГК РФ дает из такого незарегистрированного договора иск о его регистрации. То есть на самом деле закон прямо указывает, что из договора вытекают определенные последствия сразу с момента принятия оферты. Иными словами, договор возникает с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Поэтому неправильно, наверное, говорить, что до госрегистрации договора между сторонами вообще нет никаких правоотношений, понимая, что регистрация нужна лишь для защиты третьих лиц.
– Вы хотите сказать, что теперь можно говорить о том, что долгосрочная аренда недвижимости возникает не с момента госрегистрации, а по факту – с момента заключения договора?
– Раньше был весьма жесткий подход к долгосрочной аренде. Но практика показала, что такой подход нежизнеспособен. Слишком велико количество жизненных несоответствий, не говоря уже о справедливости. Ведь всегда можно заключить краткосрочную аренду. Но тогда не совсем понятно, почему отказывают в действительности долгосрочной аренды? Такого, как у нас, жесткого подхода к регистрации сделок нет ни в одном развитом правопорядке. Как уже говорилось, госрегистрация сделки нужна не для сторон, она нужна для третьих лиц. Поэтому и логика такая – когда мы договорились, нас эта договоренность с этого момента связывает. Да, заключение договора еще не означает порождение всех отношений. Но это же не повод говорить о его незаключенности в целом. Например, если рассматривать этот вопрос с точки зрения сделки, совершенной под влиянием насилия, то в долгосрочной аренде мы бы исследовали не момент госрегистрации, а момент достижения соглашения сторон.
– Очень похоже на сложный юридический состав…
– Да, по большому счету, тут можно говорить о сложном юридическом составе. Структура такова: момент совпадения волеизявлений и, как следствие, возникновения обязательств между сторонами, затем – государственная регистрация договора. На первом этапе возникают обязательства исключительно между сторонами. А с момента госрегистрации – такой договор начинает действовать уже в полную силу, в том числе и для всех третьих лиц. Полноценный договор аренды пока все-таки имеет весьма сильный вещный элемент, для наступления которого и возникает необходимость в государственной регистрации. Это позволяет защищать интересы третьих лиц.
– Для чего такая эшелонированная защита?
– Для недопущения злоупотреблений сторон и поощрения добросовестного поведения. Пленум говорит о возникновении отношений, если стороны договор заключили и исполняли. То есть, если стороны исполняли договор, который еще не прошел госрегистрацию, то они уже не могут сказать, что их не связывают никакие правовые последствия, никакие обязательства. Но этим проиллюстрирована самая вопиющая ситуация. Если же договор заключен, но еще не исполнялся, а, например, арендодатель начинает уже обманывать своего контрагента, то для него нет препятствий предъявить иск о госрегистрации договора аренды и одновременно потребовать передачи ему объекта. И таким образом он будет защищен.
– А какое обязательство имеется в виду, которое возникает из незарегистрированного договора долгосрочной аренды?
– Обязательство из обычного договора аренды. Стороны, с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, должны понимать, что между ними возникают арендные отношения, которые их связывают. И ссылки на отсутствие государственной регистрации такого договора не должны приниматься во внимание. В момент принятия Гражданского кодекса РФ актуальным был вопрос о защите арендатора. Но последующая практика показала, что регистрацией сделки арендатора защитить в общем-то нельзя. Наоборот, часто недобросовестный арендодатель получал в руки рычаги для успешной борьбы с добросовестным арендатором. Обратите внимание, что Пленум Высшего арбитражного суда РФ допускает возможность взыскания неустойки по такому незарегистрированному договору. Кроме того, нормы о неосновательном обогащении в этом случае не подлежат применению. Все это свидетельствует о наличии договора аренды, который просто не работает в полную силу: не порождает права следования, преимущественного права и вещно-пра
вовой защиты арендатора от третьих лиц.
– Скажите, а каким образом будут защищены интересы покупателей?
– Если договор, подлежащий госрегистрации, не был зарегистрирован, арендатор не сможет противопоставить третьим лицам свои права на это имущество. В этом случае он не сможет воспользоваться ни правом следования, ни защитой, которая дается законному владельцу. Но, рано или поздно, мы пойдем дальше. Например, в той же Франции все гораздо тоньше. По правилу, введенному судебной практикой, третьи лица, знавшие о договоре, не могут возразить на счет того, что на них не распространяется обременение из такого договора.
У нас такого подхода пока нет. Но я надеюсь, что мы придем к осознанию его необходимости. И, например, когда арендатором будет доказано, что третье лицо-покупатель знало, что здание в долгосрочной аренде, даже несмотря на то, что договор не зарегистрирован, то оно не сможет выгнать арендатора. Это должно расцениваться как злоупотребление правом.
– Чтобы покупателю не столкнуться с такой ситуацией, нужно ли ему не только изучать реестр, но еще и осматривать приобретаемый объект?
– По-хорошему, конечно, вряд ли можно назвать покупателя недвижимости добросовестным, если он совершает сделку даже не осмотрев то, что он приобретает. Но в ряде случаев осмотр может ничего не дать. Например, если вы покупаете земельный участок. Арендатор же не находится на нем постоянно. Более того, вас могут просто обмануть – вы при осмотре объекта никого не увидите, потому что недобросовестный продавец договорился с арендатором. Или собственник специально привел покупателя в такое время, когда на объекте никого нет. Вот тогда-то добросовестного покупателя и спасает реестр. Тут действует презумпция – нет в реестре – нет права. Реестр для тех, кто не знал и не должен был знать. Если лицо знает о существовании незарегистрированной аренды, то его не должен спасать и реестр в случае совершения сделки.
– В продолжение разговора о добросовестности: если арендатор не платит, ссылаясь на то, что арендодатель – неуполномоченное лицо, к кому собственник должен предъявить иск в порядке ст. 303 ГК РФ – к недобросовестному арендодателю или к добросовестному арендатору?
– Позиция Пленума, насколько я понимаю, заключается в следующем: по общему правилу перед собственником отвечает арендодатель. Между неуполномоченным арендодателем и арендатором правовая связь остается. Пока не совсем ясно, действительна ли такая сделка, но точно одно – это соглашение будет приниматься во внимание. Соответственно, пользовавшийся объектом арендатор не может отказаться платить лишь в силу того, что узнал, что арендодатель оказался неуполномоченным лицом. А последовательность будет такова: собственник предъявляет иск к неуправомоченному лицу, которое впоследствии будет разбираться с арендатором исходя из имеющегося между ними соглашения.
Иными словами, добросовестность арендатора – не причина для отказа оплатить пользование вещью. Собственник может только в одном случае непосредственно предъявить иск по ст. 303 Гражданского кодекса РФ напрямую к арендатору – когда арендатор недобросовестен изначально и знает, что берет вещь в аренду у неуправомоченного арендодателя.
– А как будет решен вопрос с моментом заключения договора, например, в тех случаях, когда еще недостроенная вещь передается в долгосрочную аренду?
– Пока объект не построен, пока он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства, он в реестре отсутствует. Поэтому регистрировать договор аренды тоже не получится. Идея такая: стороны заключают договор, который связывает их, несмотря на то, что сам объект еще не построен. Впоследствии стороны могут зарегистрировать сначала объект, а потом и договор аренды. А обременение, которое будет действовать против всех третьих лиц, возникнет с момента госрегистрации договора. До этого момента он будет просто связывать стороны.
Тут упрощается подход, который уже был раньше апробирован на практике: стороны заключали сначала предварительный договор, потом – краткосрочную аренду на период регистрации права на объект, и затем – полноценную, долгосрочную аренду. По сути, все это было арендное пользование. Другое дело, что в течение определенного периода объект использовался не так, как после его введения в эксплуатацию. Например, арендатор его обустраивал под себя.
В итоге было решено признать за таким договором, еще не прошедшим государственную регистрацию, качества договора аренды. Мы, как бы это странно не звучало, постепенно пришли к пониманию аренды как классического договора найма вещей.
Наверное, можно было бы сказать, что у нас есть две разновидности аренды – наем вещей, который связывает только стороны, и традиционная российская аренда, которая может действовать и против третьих лиц. Но, принимая во внимание то, как сейчас реформируется Гражданский кодекс РФ, скорее всего, последний вариант может уйти в прошлое.
– Тогда хотелось бы знать, чем практику не устроила конструкция с предварительным договором?
– Беда в том, что предварительный договор вызывает больше вопросов, чем ответов. Например, можно ли брать плату по предварительному договору? То есть допустима ли такая конструкция, когда одна сторона платит другой стороне за то, что та связывает себя предварительным договором. Как рассчитываться за произведенные в период действия предварительного договора улучшения? Да и как вообще по предварительному договору пользоваться объектом?
Надо отметить, что анализируемое постановление Пленума не отрицает использование предварительного договора в рассматриваемых отношениях. То есть можно заключить сначала предварительный договор, затем краткосрочный договор аренды, а потом – уже долгосрочный договор. Однако следует помнить, что все названные вопросы остаются. Особенно, когда арендатора пускают на объект по такому «предварительному» договору.
– При неисполнении обязанности передать «будущую» недвижимую вещь в аренду, арендодатель обязан возместить убытки. Какие убытки имеются в виду?
– Если арендодатель в отношении будущей недвижимости обманывает арендатора, то последний может потребовать возмещения всех своих потерь, связанных с поиском нового объекта, заключением новой сделки, разницей в рыночных ставках аренды и т.?п. А если была предусмотрена неустойка, то она тоже подлежит взысканию.
Идея простая: стороны договорились о взаимных имущественных предоставлениях, которые попадают в сферу гражданского права и не запрещены, и поэтому связаны своими взаимными обещаниями. Нельзя просто взять и отказаться от них.
– А что происходит с договором аренды, когда объект передан, а разрешение на ввод его в эксплуатацию не получено?
– Это очень сложный вопрос. Пленум указал на то, что такой договор будет действителен. То, что он был решен так либерально, для меня стало сюрпризом. Я лично полагал, что будет все-таки привязка к вводу объекта в эксплуатацию. Но с точки зрения догматики, эта позиция оправдана. Ведь объект недвижимости – это некое жизненное явление. Передача объекта в аренду, даже и до административного акта о вводе в эксплуатацию, все равно порождает между сторонами гражданские отношения. Тем более, если сторона пользуется таким объектом. Почему она не должна за это время платить, если стороны так договорились? Она же понимает, что получает объект, который еще не введен в эксплуатацию. Тут следует четко разделить вопросы гражданского и административного права. Административную ответственность никто не исключает.
Кроме того, надо учесть еще один важный момент – часто в такой ситуации объект передается не для обычной эксплуатации другой стороне, а для хозяйственных нужд, которые связаны именно с приготовлением объекта к такой эксплуатации. И арендатору надо дать возможность подготовить объект к нормальному пользованию, чтобы в дальнейшем спокойно его эксплуатировать.
– Можно ли считать, что пользование объектом осуществляется, если он не введен в эксплуатацию?
– Да, безусловно. Даже несмотря на то, что нет государственной регистрации договора и объект официально не введен в эксплуатацию, пользование в смысле правил об аренде происходит. Договор то уже заключен. И хотя все третьи лица могут узнать об этом договоре только с момента его госрегистрации, для самих сторон – это нормальный договор аренды.
Еще раз оговорюсь, что на решение вопросов публично-правовой ответственности это разъяснение не влияет. Если компетентный орган решит, что в данном случае осуществляется такое пользование, которое противоречит публично-правовым нормам, он может привлечь правонарушителей к ответственности. http://e.arbitr-praktika.ru/article.aspx?aid=311383
Хотите узнать больше? Будем рады помочь! Арбитражная практика
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13
Статья 303 ГК РФ. Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
Статья 305 ГК РФ. Защита прав владельца, не являющегося собственником
Статья 398 ГК РФ. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь
Статья 433 ГК РФ. Момент заключения договора
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок