Высший Арбитражный суд окончательно изменил правила аренды ~ (окончание)

Размер шрифта:

Индивидуализация предмета аренды допускается фактическими действиями

Содержание

Важным моментом (и основанием для требования о признания договора незаключенным) всегда являлся вопрос об индивидуализации предмета аренды. В целях стабильности оборота, Высший арбитражный суд подтвердил разъяснение, согласно которому:

«Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Правила аренды земельных участков у государства уточнены

В ряде пунктов Постановления были дополнительно определены нормы аренды земельных участков у государства. Так, ВАС отметил, что:

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений (п. 16 Постановления).
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.
Аналогично, к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (п. 16 Постановления).
Переход к публично-правовому образованию права собственности на земельный участок, находившийся в частной собственности, сам по себе не означает, что арендная плата по заключенному ранее договору аренды этого участка становится регулируемой (п. 17 Постановления).
Обратным образом, «переход в частную собственность из публичной собственности земельного участка, который являлся предметом действующего договора аренды с регулируемой арендной платой, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате».
Размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (п. 18 Постановления).
В силу правила диспозитивности, «допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы» (п. 18 Постановления).
В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (статьи 168, 614 ГК РФ).
Арендодатель вправе требовать внесения регулируемой арендной платы в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (п. 19 Постановления).
Применение правил о государственной регулировании арендной платы, установленных публично-правовым образованием помимо федерального закона, подлежит применению к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
При этом, «если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Однако, если стороны в договоре аренды указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Пересматривать размер арендной платы можно чаще раза в год

В пункте 21 ВАС окончательно высказался в отношении вопросов корректировки размера арендной платы.

Отметив, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, он пришел к выводу, что:

«Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует».

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом у арендатора сохраняются права защиты от произвольного изменения арендной платы. Так, в пункте 22 Постановления указано, что:

«если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки».

Прочие вопросы

Суд уточнил правила расторжения договора согласно статье 619 ГК РФ (арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд).
Так, арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. В то же время, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления).
Допускается государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек (п. 24 Постановления).
Вместе с тем, если при этом будет установлено, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Статьи цикла: