Имущественный налоговый вычет

Право на получение имущественного вычета по НДФЛ имеют граждане РФ, которые приобрели в собственность или построили на территории России квартиру, комнату, жилой дом или долю в них (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Кроме того, этот вычет предоставляется при покупке земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства или на котором расположен приобретенный жилой дом.

Таким вычетом можно воспользоваться только по одному объекту недвижимости и лишь один раз в жизни (абз. 27 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вычет предоставляется только в отношении тех доходов физлица, которые облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 3 ст. 210 и п. 1 ст. 220 НК РФ). Максимальная сумма вычета составляет 2 млн. руб. (абз. 17 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Это означает, что предельная сумма НДФЛ, которую вернут гражданину, равна 260 000 руб. (2 000 000 руб. x 13% : 100%).

Если жилье приобретено с помощью средств ипотечного или иного целевого кредита, то проценты по нему увеличивают общую сумму вычета сверх установленного предела (абз. 18 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но опять же, покупателю вернут из бюджета не всю сумму процентов, а только 13% от нее.

Вычет на жилье, приобретенное в общую совместную собственность

Минфин России неоднократно разъяснял, что при оформлении жилья в общую долевую или общую совместную собственность каждый из совладельцев не сможет получить имущественный вычет в сумме 2 млн. руб. (Письма от 10.09.12 №03-04-05/7-1099, от 16.08.12 №03-04-05/7-958, от 06.08.12 №03-04-05/5-915 и от 20.07.12 №03-04-05/9-890). Дело в том, что этот вычет предоставляется в целом на объект независимо от количества сособственников. Тем более что в НК РФ есть прямая норма, указывающая на необходимость распределения суммы вычета между совладельцами объекта (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ):

• пропорционально долям сособственников - при покупке жилья в общую долевую собственность;

• в соответствии с письменным заявлением совладельцев, которое они представляют в инспекцию вместе с другими документами, подтверждающими право на вычет, - при покупке жилья в общую совместную собственность.
  

   

Однако эти правила действуют, только когда собственники приобретают недвижимость или доли в ней одновременно. Если по договору купли-продажи гражданин покупает отдельную долю и собственники остальных долей при этом не меняются, то он вправе получить имущественный вычет в полном размере, не превышающем 2 млн. руб. (Письма Минфина РФ от 10.04.12 №03-04-05/7-473, от 23.11.11 №03-04-05/7-932 и от 11.08.11 №03-04-05/7-562). Так, например, в случае приобретения в собственность 1/2 доли в квартире за 2,0 млн. руб. покупатель может претендовать на получение имущественного вычета в размере 2,0 млн. руб., а не 1,0 млн. руб. (2,0 млн. руб. x 1/2).

Приобретение во время брака недвижимости одним из супругов, между которыми не заключен брачный договор, означает, что эта недвижимость куплена в общую совместную собственность (п. 2 и 3 ст. 244 и ст. 256 ГК РФ). При этом считается, что не имеет значения, на имя кого из супругов она оформлена, а также кем из них вносились деньги за покупку (п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 Семейного кодекса). Однако в инспекциях на местах проверяющие требуют представления всего набора подтверждающих документов, включая и правоустанавливающие документы на жилье или соответствующие судебные решения.

В отношении совместной собственности супруги самостоятельно решают, кто из них получит вычет по НДФЛ: один из них или оба в определенной пропорции. Минфин России разъяснил, что супруги вправе распределить между собой сумму вычета в любом соотношении, например 50 и 50% либо 25 и 75%. Никаких обоснований этому они предоставлять не обязаны. Причем частным случаем такого распределения является деление между ними вычета в соотношении 0 и 100% (письма от 13.02.12 №03-04-05/9-170, от 31.01.12 №03-04-05/5-89, от 27.01.12 №03-04-05/5-83, от 23.01.12 №03-04-05/7-52 и от 19.01.12 №03-04-05/7-38). Главное, чтобы принятое решение оба супруга зафиксировали письменно, например, в форме заявления.

Возникает вопрос, сможет ли впоследствии получить вычет супруг, доля которого в использованном вычете составила 0%?

По мнению Минфина России, если совладельцы жилья, купленного в общую совместную собственность, распределили между собой имущественный вычет по НДФЛ в соотношении 0 и 100%, считается, что они оба реализовали свое право на получение вычета. Следовательно, ни один из них больше не сможет претендовать на получение указанного вычета.

Например, при покупке другой жилой недвижимости в индивидуальную собственность (Письма от 01.03.12 №03-04-05/7-242, от 13.02.12 №03-04-05/9-170, от 19.01.12 №03-04-05/7-38, от 30.11.11 №03-04-05/7-971 и от 07.11.11 №03-04-05/7-866).

Удивительно, но налоговые органы придерживаются более лояльной точки зрения. Так, ФНС России отмечает, что супруг, доля которого в вычете составила 0%, сможет впоследствии получить имущественный вычет при покупке другого жилого помещения (письма от 30.11.09 №3-5-04/1749, от 15.10.09 №3-5-04/1542 и от 25.06.09 №3-5-04/888@). Ведь если один из супругов лично не обращался в инспекцию за вычетом по совместному имуществу, нельзя признать его воспользовавшимся правом на такой вычет. Тем более если речь идет о вычете в размере 0%.

Однако налогоплательщикам, да и налоговым органам, следует иметь в виду, что согласно подп. 5 п. 1 ст. 32 НК РФ и п. 1 ст. 34.2 НК РФ вопросы применения законодательства РФ о налогах и сборах являются прерогативой именно финансовых органов.

Впоследствии совладельцы совместного имущества не смогут изменить порядок распределения имущественного вычета (Письма Минфина РФ от 20.07.12 №03-04-05/9-890, от 18.05.12 №03-04-05/7-647 и 03-04-05/7-648, от 04.05.12 №03-04-05/9-601). Так, если один из них перестанет получать облагаемые по ставке 13% доходы, например, выйдет на пенсию, и поэтому не сможет использовать всю сумму вычета, остаток он не сможет передать своему супругу.

Кроме того, Минфин России уже не раз подтверждал, что на возможность предоставления имущественного вычета не влияет тот факт, на кого из супругов оформлены документы о собственности (письма от 16.08.12 №03-04-05/7-958, от 21.02.12 №03-04-05/7-203, от 06.02.12 №03-04-05/5-121 и от 02.02.12 №03-04-05/9-110). Следовательно, вычет может предоставляться любому из супругов, даже если он не был стороной сделки.

К таким же выводам пришли Верховный Суд РФ в Определении от 14.01.10 №93-В09-1 и Президиум ВАС РФ в Постановлении от 27.11.07 №8184/07 . Тем не менее, работники налоговых органов на местах нередко отказывают в предоставлении вычета тому из супругов, который не является стороной договора купли-продажи жилья. При этом они ссылаются на разъяснения ФНС России (письма от 22.04.09 №3-5-04/482@, от 13.10.06 №ВЕ-9-04/132 и от 25.09.06 №04-2-02/579@).

Оформление квартиры на ребенка

Долгое время оставался нерешенным вопрос, полагается ли имущественный вычет родителям, которые приобрели в собственность своего несовершеннолетнего ребенка квартиру или другое жилье.

Контролирующие органы настаивали на том, что вычет им не полагается (письма Минфина России от 19.10.10 №03-04-05/7-625, от 12.05.09 №03-04-05-01/277 и от 14.11.07 №03-04-05-01/364, ФНС России от 13.08.09 №3-5-03/1258@). Ведь с заявлением о предоставлении вычета может обратиться только собственник имущества. Поскольку свидетельство о госрегистрации права собственности оформлено на ребенка, его родители не имеют права на вычет в связи с покупкой этой квартиры. И это даже несмотря на то, что фактически расходы возникли именно у родителей и, кроме того, они являются законными представителями своих несовершеннолетних детей и имеют право осуществлять действия в их интересах.

Точку в спорах поставил Конституционный суд РФ лишь в марте 2012 года. Судьи признали, что родитель, на средства которого для несовершеннолетнего ребенка куплена квартира или иное жилье, имеет право на получение имущественного вычета по НДФЛ (Постановление от 01.03.12 №6-П). Принимая именно такое решение, судьи учли, что сам ребенок в принципе не может реализовать право на вычет, поскольку не имеет собственных доходов. В то же время его родители получают облагаемые НДФЛ доходы, что позволяет им воспользоваться правом на этот вычет. Однако, применив имущественный вычет при покупке жилья в собственность ребенка, родитель лишается возможности воспользоваться таким вычетом впоследствии.

В свою очередь, за ребенком сохраняется право на получение им вычета по НДФЛ в будущем в случае приобретения им другого жилого помещения после появления у него самостоятельного дохода (п. 2.2 мотивировочной части Постановления КС РФ от 01.03.12 №6-П).

Вычет по процентам на другое жилье

Допустим, гражданин в 2008 году купил квартиру исключительно за счет собственных накоплений, то есть без использования целевых заемных средств. В связи с покупкой квартиры ему предоставили имущественный вычет по НДФЛ, который он полностью использовал в течение следующих трех лет.

Затем он приобрел еще одну квартиру частично за счет средств ипотечного банковского кредита. Вправе ли физическое лицо получить вычет по НДФЛ в отношении второй квартиры, но только на сумму процентов, уплаченных банку?

Минфин России пояснил, что не вправе. Ведь в таком случае нарушается принцип однократности предоставления имущественного вычета (Письма от 25.06.12 №03-04-05/9-771 и от 18.01.12 №03-04-05/7-29).

Если же при покупке недвижимости по ипотеке гражданин получил вычет в сумме расходов на приобретение жилья (в пределах 2 млн. руб.), но в силу каких-то причин не включил в него сумму процентов, он впоследствии может дозаявить вычет. По мнению Минфина России, в этом случае принцип однократности предоставления вычета не нарушается (Письмо от 12.10.10 №03-04-05/7-615).

Сокращение перечня взаимозависимых лиц

Запрет на предоставление вычета по НДФЛ при заключении сделки купли-продажи жилья между взаимозависимыми лицами появился в НК РФ еще в 2008 году (абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Но в тот период применялась статья 20 НК РФ, согласно которой взаимозависимыми, в частности, признавались лица, состоящие в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого (подп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ).

Иными словами, круг таких лиц был достаточно широк. Поэтому нельзя было получить вычет даже при покупке квартиры у такого, казалось бы, дальнего родственника, как мать или сестра супруга или супруги (Письма Минфина РФ от 26.07.12 №03-04-05/9-899, от 10.05.12 №03-04-05/9-614 и от 24.03.10 №03-04-05/9-126).

Начиная с 2012 года, взаимозависимость для целей уплаты НДФЛ устанавливается в соответствии со ст. 105.1 НК РФ (абз. 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Теперь взаимозависимыми считаются (подп. 10 и 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ):

• физлицо, его супруг или супруга, родители, в том числе усыновители, и дети, включая усыновленных;

• полнородные и неполнородные братья и сестры;

• опекун либо попечитель и его подопечный;

• физлица, одно из которых подчиняется другому по должностному положению.
  

   

Иные родственники налогоплательщика, например его дядя или племянник, родители его супруги или супруга, бабушка или дедушка супруги или супруга, взаимозависимыми теперь не признаются (Письма Минфина РФ от 29.06.12 №03-04-05/5-801, от 03.04.12 №03-04-05/7-428 и от 02.04.12 №03-04-05/9-408). Значит, при покупке квартиры или другого жилья у указанных и других дальних родственников покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом

Ситуации, когда имущественный вычет по НДФЛ не предоставляется, перечислены в абзаце 26 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Помимо случаев покупки жилой недвижимости у взаимозависимых лиц, вычет также не положен, если расходы оплачены покупателем не за счет собственных или целевых заемных средств, а за счет:

• средств работодателей или иных лиц;

• средств материнского (семейного) капитала, направленных на реализацию дополнительных мер господдержки семей с детьми;

• любых выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов.

Перенос неиспользованной части вычета на предшествующие годы

Чаще всего собственник жилья не успевает использовать всю сумму вычета в течение одного года. Остаток вычета он может перенести на следующий налоговый период и т. д. до полного его использования (абз. 28 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). Против этого не возражают и контролирующие органы (Письма Минфина РФ от 20.07.12 №03-04-05/7-892, от 17.07.12 №03-04-05/7-879 и от 03.07.12 №03-04-05/3-828).

Перенос неиспользованной части имущественного вычета на предыдущие годы допускается только в отношении пенсионеров, не имеющих доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13% (абз. 29 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом пенсионер вправе перенести остаток вычета максимум на три предыдущих года. Например, гражданин, который вышел на пенсию в 2012 году и после этого перестал получать облагаемые НДФЛ доходы, может перенести остаток неиспользованного вычета на налоговые периоды 2011, 2010 и 2009 годы (Письма Минфина РФ от 21.08.12 №03-04-05/7-911, от 02.08.12 №03-04-05/7-909 и от 16.07.12 №03-04-05/7-875).

Правда, указанная норма появилась в НК РФ лишь с 1 января 2012 года. До этой даты неиспользованный остаток вычета по НДФЛ никому, в том числе пенсионерам, не разрешалось распространять на предыдущие периоды (Определения Конституционного Суда РФ от 15.04.08 №311-О-О и от 20.10.05 №387-О).

В отличие от переноса вычета на прошлые налоговые периоды при его распространении на будущее не предусмотрено ограничений по количеству лет, в течение которых гражданин может использовать остаток такого вычета.

Вместе с тем следует учитывать, что срок для обращения в инспекцию с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы налога ограничен тремя годами (п. 7 ст. 78 НК РФ). Следовательно, гражданин, который использовал только часть имущественного вычета, затем несколько лет не пользовался вычетом и потом решил заявить весь остаток, сможет получить возврат НДФЛ лишь за три года, предшествующие году, в котором он подал соответствующее заявление. Такие разъяснения даны в Письмах Минфина РФ от 21.02.12 №03-04-05/7-203, от 28.12.11 №03-04-05/7-1119, от 21.12.11 №03-04-05/5-1087 и от 24.11.11 №03-04-05/7-938.

Так, например, при обращении гражданина в инспекцию в 2013 году за остатком имущественного вычета, часть которого он уже использовал в 2004 - 2006 годах, вычет ему будет предоставлен только в отношении доходов, полученных в течение 2010 - 2012 годов. То есть НДФЛ, уплаченный за 2007 - 2009 годы, ему никто не вернет, даже если на момент обращения за возвратом налога часть вычета так и останется неиспользованной.

Получение вычета при условии, что с момента покупки жилья прошло более трех лет

Налоговые органы не вправе отказать физическому лицу в предоставлении вычета, даже если он обратился в инспекцию по истечении трех лет со дня приобретения недвижимости. Ведь в НК РФ не содержится нормы, которая бы ограничивала срок для подачи заявления на его получение (Письма Минфина РФ от 21.02.12 №03-04-05/7-203 и от 24.11.11 №03-04-05/7-938).

Однако в указанной ситуации вычет по НДФЛ предоставляется в пределах того максимального размера, который действовал на момент возникновения права на этот вычет, а не на дату фактического обращения за ним. Так, если в 2012 году гражданин подает заявление о предоставлении ему вычета в связи с приобретением им квартиры в 2002 году, максимальная сумма вычета составляет всего 600 000 руб., а не 2 млн. руб. (Письмо УФНС России по г. Москве от 19.08.11 №20-14/3/081613@).

Кроме того, налог вернут только за три года, предшествующие моменту обращения гражданина за вычетом (Письма Минфина РФ от 21.02.12 №03-04-05/7-203, от 28.12.11 №03-04-05/7-1119, от 21.12.11 №03-04-05/5-1087 и от 24.11.11 №03-04-05/7-938). Неиспользованную часть вычета налогоплательщик сможет перенести на следующие годы до полного использования всей суммы (абз. 28 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет по договору мены

В статье 220 НК РФ не конкретизировано, на основании какого именно договора должно быть приобретено жилье, в отношении которого возможен имущественный вычет. Получается, что это может быть не только договор купли-продажи, но также и договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса РФ).

Однако в налоговом ведомстве считают, что в случае приобретения жилья по договору мены права на вычет нет. Ведь физическое лицо не несет расходов и не может представить в инспекцию платежные документы (Письмо ФНС России от 03.08.09 №3-5-04/1155@). Исключением является лишь ситуация, когда обмен квартирами совершается с денежной доплатой. В этом случае налоговые органы признают, что вычет полагается, но только исходя из размера доплаты (письмо УФНС России по г. Москве от 01.10.10 №20-14/4/103152@).

Минфин России не ставит возможность получения вычета по НДФЛ в зависимость от наличия денежной доплаты по договору мены. По мнению этого ведомства, способ оплаты приобретаемого жилья - денежными средствами или другим имуществом - на порядок предоставления вычета не влияет (Письмо от 19.08.11 №03-04-08/4-150).

Несмотря на расхождение в позициях, ФНС России не только направила указанное письмо Минфина России нижестоящим инспекциям для использования в работе, но еще и включила его в перечень разъяснений, обязательных для применения налоговыми органами (см. на сайте ФНС России www.nalog.ru). Поэтому, если инспекторы на местах отказывают в предоставлении вычета, можно ссылаться на Письмо Минфина России от 19.08.11 №03-04-08/4-150 и на обязательность применения приведенных в нем разъяснений (Письмо ФНС России от 23.09.11 №ЕД-4-3/15678@).

Кроме того, есть еще целый ряд писем Минфина России, в которых говорится, что налогоплательщик может получить имущественный вычет по НДФЛ при приобретении жилой недвижимости по договору мены при условии, что ранее он не пользовался этим вычетом (Письма от 03.07.12 №03-04-05/7-829 и №03-04-05/7-832, от 27.04.11№03-04-05/7-308, от 16.02.11№03-04-05/7-88). Правда, ни одно из перечисленных Писем не попало в разряд обязательных для применения работниками налоговых органов.

В статье использованы документы:

• Налоговый кодекс Российской Федерации ( часть вторая) от 05.08.00 №117-ФЗ. В ред. от 30.12.12, с изм. и доп. с 01.01.13.

• Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.94 №51-ФЗ. В ред. от 11.02.13, с изм. и доп. с 01.03.13.