Как снизить кадастровую стоимость земли? Уменьшаем размер земельного налога (продолжение)

Главной идеологической базой, по словам разработчиков, являлся уход от поквартальной оценки и переход к индивидуальной оценке каждого земельного участка. На основании изданного приказа, решением № 1-ИВ от 13.09.2012 Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу» внес результаты кадастровой оценки земельных участков, утвержденные приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 01.06.2012 № 158, в Государственный Кадастр Недвижимости.

И все бы ничего, однако в ряде случаев произошел весьма серьезнейший пересмотр, влекущий для собственников земельных участков весьма значительные расходы. Так, толчком к написанию этой колонки для меня стал конкретный случай, в котором кадастровая стоимость участка возросла практически в 3 (три) раза.

Кадастровую оценку можно оспорить

На протяжении ряда лет четких правил оспаривания оценки кадастровой стоимости установлено не было. Стороны и просили установить свою кадастровую стоимость, и оспаривали акты об установлении новой кадастровой стоимости. Дела рассматривались и рамках искового производства, и в рамках оспаривания ненормативных решений органов государственной власти.

Важнейшей вехой в указанном вопросе стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда от 28.06.2011 г. № 913/11 по делу ООО "Аверс", в котором высшая судебная инстанция дала ряд важных указаний. Фабула указанного дела полностью совпадала со стандартной ситуацией – организация, считающая, что кадастровая оценка земельного участка была установлена даже выше его рыночной стоимости, обратилась в арбитражный суд.

Итак, вот основные выводы Президиума:

1. Права собственника, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

2. Статья 66 Земельного кодекса РФ во всех редакциях (и на момент возникновения спора, и на момент рассмотрения его Президиумом) допускала не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

3. Следовательно, "законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются".

4. Действия судов, рассматривавших требования собственника по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неправомерны. Требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа. Следовательно, такое требование … подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначается экспертиза.

5. Принимая во внимание существенное расхождение между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в отчете, подготовленном оценщиком по заказу общества, суд вправе назначить экспертизу этого отчета в целях его проверки при соблюдении правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

6. Установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Следует отметить, что уже на момент вынесения Президиумом решения, в законодательстве существовали специальные нормы, регулирующие оспаривание оценки, однако, как отметил Высший арбитражный суд, они не подлежали применению, так как были приняты уже после начала спора в судебных органах. Однако к нашей ситуации они применимы. Речь идет о нормах, установленных главой III.1 Закона " Об оценочной деятельности в Российской Федерации " и в частности о нормах статьи 24.19 Закона, которая озаглавлена "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости".