Петербургское управление Росреестра опубликовало ответы на наиболее актуальные вопросы, поступившие по телефону горячей линии. Она была посвящена государственной регистрации сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних. В частности, рассматривались вопросы о покупке квартиры с использованием материнского капитала:
Вопрос: Хочу использовать средства материнского капитала на приобретение квартиры. Могу ли я оформить право собственности на квартиру только на себя?
Ответ: Да, это возможно. Однако, в случае направления средств материнского капитала на оплату приобретаемого жилья Вы должны дополнительно представить на регистрацию права собственности засвидетельствованное в установленном порядке Ваше письменное обязательство о том, что в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, оформить приобретенную квартиру в общую долевую собственность: Вас, супруга, детей и иных совместно проживающих членов семьи с определением размера долей по соглашению.
Вопрос: Могу ли я приобрести квартиру на имя моего несовершеннолетнего сына с использованием средств материнского капитала у его отца?
Ответ: Статьей 28 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные в пунктах 2 и 3 статьи 37 Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 37 Кодекса опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
По общему правилу, предусмотренному действующим законодательством, право собственности несовершеннолетнего на жилое помещение, приобретаемое с использованием МСК, возникает с момента государственной регистрации указанного права. Государственная регистрация прав в данном случае имеет правообразующий характер. При этом момент заключения договора купли-продажи, предусматривающего приобретение жилого помещения с использованием МСК в общую собственность, предшествует государственной регистрации прав на такое жилое помещение.
Учитывая изложенное, положения пункта 3 статьи 37 Кодекса в рассматриваемой ситуации применению не подлежат. При этом под запрет, устанавливаемый указанной нормой Кодекса, подпадают сделки между несовершеннолетним с близкими родственниками, направленные на отчуждение жилого помещения, приобретенного с использованием средств МСК.
По словам специалистов, чтобы подарить квартиру 10-летней внучке, необходимо составить договор дарения в нотариальной либо в простой письменной форме. Интересы несовершеннолетней должны представлять ее родители. На госрегистрацию они должны принести паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Также потребуется правоустанавливающий документ дарителя на квартиру и другие предусмотренные законом документы. Их перечень можно найти на сайте Управления.
Росреестр отметил ограничения, установленные для некоторых сделок. Так, купить квартиру с использованием кредитных средств и зарегистрировать право общей долевой собственности на мать и дочь нельзя. Квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента регистрации права собственности заемщика на квартиру. Это предусматривает закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Залогодателями являются все собственники помещения, в том числе несовершеннолетние, не входящие в число заемщиков. Таким образом, ипотека в силу закона, возникающая на основании договора купли-продажи с привлечением кредитных средств, не может быть зарегистрирована на ребенка.
Напомним, ипотека – это залог недвижимого имущества. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, если иное не предусмотрено законодательством. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами. Об этом говорится в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или законом не установлены иные правила.
Статья 28 ГК РФ. Дееспособность малолетних
Статья 334 ГК РФ. Понятие залога
Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного
Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ
закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
