Заключаем договор аренды: закон и практика

Очевидно, что бизнесу нужна какая-то база – офис, магазин, производство. Также очевидно, что, особенно на начальной стадии, приобретение в собственность – задача непосильная, а, в некоторых случаях, и нецелесообразная. Остается аренда.

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды, чтобы впоследствии не остаться у разбитого корыта?

Начну с тех моментов, которые требует закон.

Прежде всего, следует проверить, что арендодателем является надлежащее лицо.

Как известно, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу (ст. 608 Гражданского кодекса). Поэтому необходимо запросить копию свидетельства о праве собственности (вариант с правом собственности, возникшим до введения в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, т.е. до 1998 г., ввиду его экзотичности, рассматривать нецелесообразно), дополнительно заказав свежую выписку из ЕГРП, подтверждающую правовой статус помещения на момент заключения договора.

В том случае, если речь идет о субаренде, следует иметь в виду, что согласие собственника на субаренду необходимо (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса). Оно может быть дано и заранее – в договоре аренды, но необходимо проверить ясность и однозначность соответствующих формулировок.

Обратите внимание на наличие у вас надлежащего пакета документов на конкретных физических лиц, подписывающих договор от имени арендодателя - юридического лица – заверенной копии решения о назначении генеральным директором + свежая выписка из ЕГРЮЛ и копия доверенности (если речь идет о представителе).

Далее следует правильно индивидуализировать предмет договора (передаваемое в аренду помещение).

На практике, в этой части достаточно точно отразить данные помещения согласно свидетельству и техническим документам на помещение. В том случае, если речь идет о сдаче в аренду только части помещения, обязательным приложением следует сделать план соответствующего помещения с выделением передаваемой в аренду части.

В силу статьи 654 Гражданского кодекса, договор аренды без указания в нем арендной платы считается незаключенным, применение в этой части правил статьи 424 (цена, взимаемая при сравнимых обстоятельствах) не допускается.

Впрочем, не думаю, что подобное, а именно не указание цены, возможно на практике.

Последним из чисто юридических моментов является вопрос о государственной регистрации договора аренды. Нормы статьи 651 Гражданского кодекса устанавливают, что договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимость такой регистрации и ее сроки следует учитывать в практической деятельности.

Часто возникает вопрос – что делать в период с подписания договора и до момента его регистрации?

Здесь есть 2 варианта:

1. Стороны могут вставить в договор пункт, что на основании ст. 425 Гражданского кодекса, действие договора распространяется на отношения сторон, возникшие с момента подписания договора.

2. Заключение двух договоров на аналогичных условиях, регистрируемого и нерегистрируемого, причем второй будет содержать условие, что он прекращает свое действие с момента регистрации первого. Этот вариант с практической точки зрения мне видится наиболее приемлемым.

Практические аспекты

Однако помимо обязательных с юридической точки зрения условий, есть ряд моментов, согласование и понимание которых жизненно важно с практической точки зрения.

Первое из них – это условие о порядке исчисления и изменения арендной платы.

Не секрет, что многие арендные договоры привязаны в оплате к условной единице, доллару или евро, причем зачастую с условием о нижнем пороге курса, применяемом при расчете арендной платы.

Такие условия позволяют сильно погореть в случае резкого скачка валютных курсов, последний из которых имел место в 2008 - 2009 г.г.

На моих глазах некоторые арендные договоры моих коллег буквально в течение квартала в 1,5 раза увеличили свой рублевый эквивалент.

Для борьбы с этим следует обязательно вносить в договор пункт о максимальном значении курса валюты, используемом при определении арендной платы. Или – надеяться на свое везение.

Важнейшим моментом является порядок изменения арендной платы.

Следует настаивать, чтобы договором был закреплен максимальный размер увеличения арендной платы и его периодичность или привязка этого размера к понятным обеим сторонам и проверяемым ими показателям (индекс инфляции, авторитетный для всех бюллетень недвижимости и проч.).

Далее отдельно следует обратить внимание на условия и порядок изменения и/или расторжения договора.

Если эти условия будут плохо или небрежно прописаны (обычно – в пользу арендодателя), то в дальнейшем это позволит выкручивать руки арендатору, заставляя его согласиться на невыгодные условия под угрозой расторжения договора.

Мною на практике выработаны следующие пожелания арендатора, на которые обычно соглашаются разумные арендодатели:

1. Расторжение договора за какие-либо нарушения возможно только после направления арендодателем письменного предупреждения о нарушении с предложением его устранить в договорный срок (как правило, 10 рабочих/календарных дней). В том случае, если нарушение устраняется, договор остается в силе. Разумеется, это не лишает право арендодателя применить какие-то материальные (в пределах разумного) санкции за нарушение договора.

2. Изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, за исключением изменения стандартных правил арендаторов (если речь идет об аренде в торговых центрах) или индексации арендной платы в пределах, предусмотренных договором.

Ну, и последнее – как и в любых отношениях, всегда следует заранее продумывать условия расставания. А вдруг бизнес у вас все-таки не задастся? Без соответствующего условия в договоре, вам придется платить арендную плату вплоть до окончания срока действия договора, одностороннее освобождение помещения тут не поможет.

Поэтому целесообразно заранее провести переговоры и обговорить условия досрочного расторжения. Как правило – это условие предупреждения за несколько месяцев до расторжения плюс, возможно, выплата некоторой суммы.

Впрочем, это вещь обоюдоострая. Ведь арендодатель наверняка потребует симметричного права на расторжение договора. А в таком случае и вы попадете от него в зависимость при успешном ведении бизнеса.

Но недаром предпринимательство – это самостоятельная и осуществляемая на свой риск деятельность (ст. 2 Гражданского кодекса)...