Президиум ВАС РФ решил, что арендатор должен вносить плату за землю до регистрации за ним права собственности на арендуемый земельный участок. Суд рассмотрел в порядке надзора постановления апелляционной и кассационной инстанций по делу о взыскании задолженности по арендной плате. С соответствующим иском обратился Департамент земельных ресурсов Москвы к ОАО «АРЗ-3». Акционерное общество на протяжении нескольких лет не платило арендную плату, мотивируя это тем, что арендуемую землю оно уже у Департамента выкупило. При этом государственная регистрация перехода права собственности на землю не была произведена.
Арбитражный суд города Москвы взыскал задолженность по арендной плате, так как арендатор не приобрел право собственности на земельный участок:
Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу «АРЗ-3» о взыскании 31 386 964 руб. 61 коп., составляющих в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка…
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, ….
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Учитывая, что договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поскольку ответчик не выполнил обязанности по внесению стоимости земельного участка в полном объеме, что следует из вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 14.05.2009г. № А40-26428/09-9-236, суд считает необоснованными доводы ответчика о прекращении обязательств по договору аренды земельного участка путем подписания договора купли-продажи, который до государственной регистрации права собственности является незаключенным, в связи, с чем истец обосновано заявил требования об оплате арендной платы, которые подлежат удовлетворению.
Судебная коллегия Девятого арбитражного апелляционного суда не нашла в статье 131 ГК РФ и законе о государственной регистрации прав на недвижимость положений, предусматривающих обязательную регистрацию договора купли-продажи земельного участка. Суд отменил решение первой инстанции по следующим основаниям:
Так, суд первой инстанции указал, что вышеуказанный договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в связи с чем ответчик обязан производить оплату арендных платежей по договору аренды № М-01-002081 от 17.04.1995 г.
Между тем, в силу положений ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее регистрации, если иное не установлено законом (п.3).
В соответствии со ст. 164 п.1 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако ни ст. 131 ГК РФ, ни иными статьями ГК РФ, ни Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни ЗК РФ не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи земельного участка, в том числе и как условие наступления такого правового последствия как момент заключения договора.
Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка от 18.11.2008 г. в силу правил, установленных ст.433 ГК РФ, является заключенным с момента его подписания сторонами. …
…установлено, что ответчик частично исполнил обязательства по оплате стоимости земельного участка, определенной договором купли-продажи от 18.11.2008 г., перечислив платежным поручением № 1106 от 22.12.2008 г. 44 473 649 руб. 46 коп.; остальная сумма в размере 100 000 000 руб., а также неустойка за просрочку оплаты стоимости земельного участка в сумме 4 400 000 руб. взыскана с ответчика в пользу истца решением Арбитражного суда города Москвы от 14.05.2009 г. по делу № А40-26528/09-9-236…
Более того, спорный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании ответчика, при этом при заключении договора купли-продажи данного земельного участка не требовалось подписание акта приема-передачи имущества, так как указанный выше земельный участок находился во владении и пользовании ОАО «АРЗ-3» по договору аренды № М-01-002081 от 17.04.1995 г.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п.п. 60, 61 разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
Федеральный арбитражный суд Московского округа согласился с мнением Девятого арбитражного апелляционного суда, при этом добавив:
Государственная регистрация перехода права собственности на спорный земельный участок от продавца к покупателю по договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2008 г. до настоящего времени не осуществлена. Однако, тот факт, что в реестре сохраняется запись о договоре аренды не означает, что обязательства сторон из указанного договора аренды не прекратились. …
То обстоятельство, что ОАО «АРЗ-3» не в полном объеме исполнило обязательства по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 28.11.2008 г., на правовую оценку спорных правоотношений не влияет и не может являться основанием для уплаты ответчиком арендных платежей.
С момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного земельного участка договора купли-продажи, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
ВАС решил, что арендатор должен вносить плату за землю до регистрации за ним права собственности на арендуемый земельный участок. Постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменены, а решение Арбитражного суда города Москвы оставлено в силе.
