Статья 165 ГК РФ. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год.

Как поступать арендатору, если арендодатель не спешит регистрировать арендный договор, заключенный на несколько лет?

Арендный договор, заключенный на длительный срок, должен пройти государственную регистрацию. При её отсутствии он считается не заключенным. Однако если один из участников сделки уклоняется от её регистрации, и при этом к форме сделки претензий нет, другой участник имеет право обратиться в суд. Суд может решить зарегистрировать эту сделку, при этом будут рассмотрены все прочие обстоятельства дела. Таким образом, возможно признать нотариально не заверенную сделку действительной, если один и из участников уклоняется от её заверения, сделка заключена надлежащим образом, а другая сторона заинтересована в признании действительности этой сделки и обращается с таким требованием в суд. Уклонение от государственной регистрации может быть признано судом необоснованным, в таком случает арендодатель, согласно п 3 ст 165 ГК РФ, обязан возместить арендатору убытки, ставшие следствием задержки регистрации, а значит и заключения сделки.

Можно ли заключить арендный договор с новым лицом, если соглашение о расторжении договора аренды с прежним арендатором не прошло государственную регистрацию?

Судебная практика неоднозначна. Сделки с недвижимостью должны проходить процедуру государственной регистрации в определенных случаях. Случаи, когда она необходима, а также её порядок предусмотрены статьей 131 ГК РФ и законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 165 ГК РФ предусматривает признание сделки ничтожной при несоблюдении условия о её гос регистрации. Упомянутый Федеральный закон, раскрывая понятие гос регистрации прав, подразумевает под ней факт юридического признания и подтверждения не только возникновения, ограничения или перехода, но также и прекращения прав на недвижимость. Долгосрочный арендный договор имеет законную силу, только если прошёл гос регистрацию. А вот по поводу необходимости регистрации его расторжения и возникают разногласия. Согласно одной точке зрения, такая регистрация нужна и обоснована положениями ст 452 ГК РФ. Форма самого договора и форма соглашения о его расторжении должны быть одинаковыми, если иное не вытекает из закона. Некоторые суды, подтверждая необходимость регистрации расторжения договора, обосновывают это другими положениями. Они указывают, что государственная регистрация не является элементом формы договора, но, по закону, без самого факта регистрации не возник бы его юридический состав. Приверженцы противоположной позиции считают, что поскольку в законе нет прямых указаний на то, что гос регистрация - это элемент формы договора, то регистрировать расторжение арендного договора не обязательно. Итак, может ли собственник подписать новый договор аренды, если соглашение о расторжение предыдущего договора не зарегистрировано? Есть два судебных мнения, основанных на разном определении момента расторжения договора. Основной спорный вопрос: считается ли арендный договор расторгнутым с подписания соглашения о его расторжении или только после государственной регистрации этого соглашения? Некоторые суды выносят постановления, что факт подписания соглашения о расторжении договора аренды не влечёт его прекращения, так как придерживаются мнения о необходимости гос регистрации расторжения. Иные признают договора расторгнутым с даты, указанной в соглашении. То есть однозначного ответа законодательство не дает. Если суд решит, что определяющим является момент государственной регистрации сделки, то согласно ст. 165 ГК РФ, незарегистрированное соглашение о расторжении договора аренды будет признано недействительным. А значит прежний арендный договор всё еще в силе, и заключение новой сделки не представляется возможным. Однако, если суд посчитает государственную регистрацию соглашения о расторжении договора не обязательной, то он вполне может признать договор расторгнутым на основании письменного соглашения, а значит и допустить заключение нового арендного договора. У собственника в любом случае есть возможность заключить с новым арендатором предварительный договор, который предусматривает возможность заключения в будущем арендного договора именно с этим лицом (ст 429 ГК РФ).