Статья 164 ГК РФ. Государственная регистрация сделок

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Имеет ли право новый собственник помещения выселить арендатора, если на момент продажи имущества долгосрочный договор аренды не прошел государственную регистрацию?

Согласно норме ст. 164 ГК РФ, правовые последствия сделки наступают после её государственной регистрации, если таковая предусмотрена законом. То есть только после завершения регистрации сделка считается состоявшейся. Поэтому, если толковать статью 164 ГК РФ буквально, долгосрочный (то есть сроком более года) договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, считается не вступившим в силу. То есть новый собственник может выселить арендатора из помещения на основании недействительности арендного договора. Однако ситуация будет разрешена иначе в случае, если прежний собственник, перед заключением договора купли-продажи имущества, поставил в известность покупателя о наличии такого обременения. Если новый собственник согласился приобрести имущество, зная, что оно обременено правами третьих лиц (правом аренды), а после перехода права собственности выселяет арендаторов, то он злоупотребляет своим правом. Право сдавать помещение в аренду или наем принадлежит его собственнику. Но передача права собственности другому лицу при продаже не служит основанием для расторжения договора аренды, заключенного до совершения этой сделки. Согласившись приобрести недвижимость, которой по факту владеет арендатор, собственник фактически выражает согласие на сохранение отношений, вытекающих из договора аренды. Таким образом, даже если договор аренды не прошел процедуру гос. регистрации, он остается в силе и для нового собственника, если на момент совершения сделки тот, как покупатель, знал о наличии этого договора. Если же продавец до подписания договора не уведомил покупателя о том, что на имущество распространяются права третьих лиц, договор купли-продажи можно вовсе расторгнуть на этом основании.

Подлежит ли государственной регистрации дополнительное соглашение к договору ипотеки?

Правовые последствия сделки напрямую связаны с фактом её государственной регистрации (п 1 ст 164 ГК РФ). Второй пункт ст 164 ГК РФ указывает, что сделка по изменению условий уже существующей зарегистрированной сделки также подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение к договору ипотеки является сделкой, меняющей условия самого ипотечного договора. Таким образом, если сам договор ипотеки подлежал гос. регистрации, то и дополнительное соглашение к нему необходимо обязательно зарегистрировать. Отношения, созданные на основании договора ипотеки, регулируются Федеральным законом №102-ФЗ “Об ипотеке”. В 2013 году в законодательство в этой сфере было реформировано. Согласно внесенным изменениям, государственная регистрация договоров ипотеки более не является обязательной. На основании этих изменений, ипотечные договоры, заключенные после 01.07.2014, не подлежат государственной регистрации и вступают в силу сразу с момента подписания. Дополнительные соглашения к ипотечным договорам, заключенным после указанного срока, соответственно, также регистрировать не нужно. То есть регистрация необходима лишь тем дополнительным соглашениям, ипотечные договоры по которым заключены до 01.07.14 включительно. Исключения составляют те соглашения, на основании которых необходимо вносить изменения в государственную запись об ипотеке. Это происходит, когда изменяются существенные условия договора, такие как срок договора, его предмет или оценка стоимости.